เน็กซัส ชี้โควิด-19 ช่วยลดซัพพลายคอนโดฯ ปรับเปลี่ยนพฤติกรรมผู้เช่าพื้นที่
นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่า บริษัทประเมินสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์หลังวิกฤตโควิด-19 มองว่าในช่วงปี 63 เป็นช่วงเวลาแห่งการระบายสต๊อกเก่า โดยพบว่าซัพพลายของคอนโดมิเนียมคงค้างในกรุงเทพฯ ตั้งแต่ปลายปี 62 มีอยู่ราว 60,000 ยูนิต คาดว่าปีนี้ตลาดจะสามารถดูดซับไปได้ประมาณ 80% และเริ่มลดราคามาอยู่ในระดับราคาเหมาะสมและค่อนข้างดี เป็นระดับราคาที่ดีผู้ประกอบการพัฒนาโครงการยอมรับได้และคุ้มค่าที่จะซื้อในฝั่งผู้บริโภค
คาดการณ์ว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่จะกลับมาได้รับความสนใจเร็วที่สุดหลังวิกฤติโควิด-19 คือ คอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 4 ล้านบาท เพราะเป็นระดับราคาที่คนกรุงเทพส่วนใหญ่รับได้ และเป็นเรียลดีมานด์ที่ต้องการอยู่อาศัยเลย
ส่วนอีกตลาดที่มองว่าจะฟื้นตัวเร็ว คือ สินค้าในระดับลักซ์ชัวรี แม้คนส่วนใหญ่จะมีเงินลดลง แต่ยังมีกำลังซื้อมากพอที่จะจ่ายได้ โดยตัวผู้บริโภคเองจะเลือกซื้อสินค้าที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ใหม่ของตัวเอง และมีฟังก์ชั่นที่สามารถปรับเปลี่ยนได้ตามความต้องการ เช่น การปรับให้มีห้องทำงานที่เหมาะกับการทำงานที่บ้านได้ เป็นต้น
แต่หากประเมินภาพเชิงลบที่สุด คือ วิกฤติโควิด-19 ยังดำเนินต่อไปและไม่สามารถลดปริมาณผู้ติดเชื้อได้ ผู้ประกอบการภาคเอกชนจะอยู่ได้ยาวที่สุดอีกเพียงแค่ 3 เดือนเท่านั้น และจะเป็นงานหนักสำหรับผู้ประกอบการ เพราะเมื่อภาคธุรกิจขาดสภาพคล่อง จะเริ่มเห็นแนวโน้มการปิดตัวลงจำนวนมาก ทำให้เม็ดเงินในกระเป๋าของผู้บริโภคลดลงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะส่งผลต่อการตัดสินใจชะลอการซื้อ จะกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์มากขึ้นตามไปด้วย
หากประเมินในภาพบวก คือ หากสามารถควบคุมจำนวนผู้ติดเชื้อได้ และจำนวนผู้ติดเชื้อค่อยๆลดลงจนอยู่ในระดับที่น่าพอใจ ประเมินว่าในช่วงไตรมาส 2/63 ตลาดก็อาจจะยังไม่สดใสนัก แต่จะเห็นแนวโน้มที่จะค่อยๆดีขึ้นตั้งแต่กลางเดือน พ.ค.เป็นต้นไป
เนื่องจากผู้บริโภคเริ่มปรับตัว กับเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นได้บ้าง แต่จะเห็นว่าทุกอย่างจะกลับมาดีขึ้นอย่างจริงจังในไตรมาส 3/63 โดยผู้ประกอบการ หลายรายจะเริ่มกลับมามีกิจกรรมทางการตลาด เพราะอย่างไรก็ตามธุรกิจต้องดำเนินไปและไตรมาสที่ 4/63 จะดีที่สุด และคาดว่าจะเป็นไตรมาสที่รัฐบาลหันกลับมาพิจารณาให้ความสำคัญกับภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยมีมาตรการช่วยเหลือ และผ่อนปรนต่างๆ ออกมาเพื่อสนับสนุนให้ภาคอสังหารมทรัพย์ยังไปต่อได้
“ไตรมาส 4 นี้ หากภาครัฐออกมาตรการเพื่อสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์ จะเห็นตลาดรีบาวด์กลับมาอย่างชัดเจน ไม่ว่าจะเป็น มาตรการลดค่าโอน ที่ขยายให้ครอบคลุมทั้งตลาดอสังหาริมทรัพย์ การยืดหยุ่นภาษีธุรกิจเฉพาะ การผ่อนปรนมาตรการ LTV รวมถึงการผ่อนคลายกฎเกณฑ์การถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินของชาวต่างชาติ โดยอาจปรับให้สามารถซื้อที่ดินหรือบ้านในโครงการจัดสรรที่พัฒนาเพื่อที่อยู่อาศัยได้ ซึ่งกำลังซื้อจากต่างชาติจะช่วยให้ตลาดอสังหาฯไทยกลับมาได้เร็วมากยิ่งขึ้น”
นางนลินรัตน์ กล่าว
แนวโน้มตลาดอสังหาฯปี 64
สำหรับแนวโน้มอสังหาและเทรนด์การอยู่อาศัยในปี 64 เนื่องจากปีนี้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเร่งระบายสต๊อกเก่า ดังนั้น จะส่งผลให้ซัพพลายใหม่ที่จะออกมาคาดว่าไม่เกิน 30,000 ยูนิต จากปกติในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯจะมีซัพพลายใหม่ออกมาเฉลี่ยปีละ 52,000 ยูนิต และเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 11%ทุกปี ซึ่งผลจาก Covid Shock ในครั้งนี้ส่งผลให้ยอดสะสมของคอนโดมิเนียมจะลดลง ถือเป็นการปรับฐานใหม่อีกครั้งสำหรับอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ
ซึ่งการปรับฐานในครั้งนี้ไม่เพียงแค่เรื่องจำนวนคอนโดมิเนียมเท่านั้น แต่ยังปรับไปถึงเรื่องการเปลี่ยนฟังก์ชั่นการใช้งานในคอนโดมิเนียมหรือบ้านด้วย เพราะการใช้ชีวิตของคนเปลี่ยนไป ทำให้การออกแบบที่อยู่อาศัยต้องตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ใหม่ เช่น การเริ่มคุ้นชินกับการทำงานที่บ้าน
ดังนั้น ผู้พัฒนาโครงการจำเป็นต้องปรับเปลี่ยนเรื่องฟังก์ชั่นภายในบ้านหรือคอนโดมิเนียม เช่น ให้ความสำคัญกับ ห้องทำงานมากพอกับห้องนอน หรือ ในส่วนกลางที่เคยให้ความสำคัญกับการมี Co-working space หรือ Co-kitchen แต่ด้วยสถานการณ์โควิด-19 ทำให้คนมีระยะห่างมากขึ้น มีความนิ่ง อยู่กับตัวเอง และรักความสะอาดมากกว่าเดิม
ดังนั้น สินค้าใหม่จะชูจุดขายเกี่ยวกับความเป็นส่วนตัว เช่น ห้องครัว หรือห้องทำงาน แบบรองรับคนเพียงคนเดียวจะเป็นรูปแบบที่ถูกได้รับความสำคัญมากอย่างยิ่ง เพราะคนใช้ชีวิตกับตัวเองมากขึ้น รวมถึงการให้น้ำหนักไปกับ Living Room หรือห้องทำงานมากกว่าห้องนอน เพราะเมื่อคนทำงานอยู่ ที่บ้าน มักใช้เวลาในห้องเหล่านี้มากกว่าห้องนอน โดยคาดว่าจะเห็นสินค้าใหม่ๆ รูปแบบนี้ออกมาจากดีเวลลอปเปอร์ในช่วงปลายปีนี้หรือต้นปีหน้า
ด้านกลุ่มรีเทลเป็นอีกกลุ่มสำคัญที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด โดยผู้เช่าที่เคยเช่าพื้นที่ขายของในห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน หรือแม้แต่คอมมูนิตี้มอลล์ต่างๆ เริ่มคุ้นชินกับการขายของผ่านออนไลน์ ทำให้ต่อจากนี้ไปหน้าร้านจะถูกลดบทบาทความสำคัญลง ผู้เช่าคุ้นชินกับการขายของผ่านโลกออนไลน์มากยิ่งขึ้น มีทักษะด้านออนไลน์เพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ ทำให้การมีหน้าร้านหรือการเช่าพื้นที่ขนาดใหญ่จะถูกลดทอนขนาดการเช่าลง แต่เน้นเรื่องการให้บริการออนไลน์ และการส่งเดลิเวอรี่หรือให้ลูกค้าไปรับสินค้าที่หน้าร้านแทนมากยิ่งขึ้น
ทำให้กลุ่มธุรกิจส่วนนี้ต้องวางแผนการปรับตัวอย่างมากเพื่อให้พื้นที่เช่ายังคงเป็นที่ต้องการอยู่ ร้านค้าจะเป็นดิสเพลย์ที่ให้ประสบการณ์หลังจากศึกษาข้อมูลออนไลน์ หรือเข้ามาเพื่อรับบริการหลังการขายต่างๆมากกว่าการตกแต่งภายในของพื้นที่อาจมีความจำเป็นน้อยลง นอกจากนี้พื้นที่ค้าปลีกอาจมี Stand alone เพื่อบริการเดลิเวอรี่มากขึ้น ไม่จำเป็นต้องอยู่ในห้างสรรพสินค้าใหญ่อีกต่อไป
ส่วนตลาดอาคารสำนักงานเป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่ได้รับผลกระทบเช่นกัน เนื่องจากปีที่ผ่านมาและอีก 2 ปีข้างหน้า ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯจะมีซัพพลายใหม่ออกมาอีกนับเป็นล้านตารางเมตร จากอาคารที่กำลังก่อสร้างกว่า 40 อาคาร พื้นที่ประมาณ 1.61 ล้านตารางเมตร และจะแล้วเสร็จพร้อมๆกันในปี 64-66 แต่พฤติกรรมของคนได้ถูกปรับเปลี่ยนไปแล้ว เพราะการทำงานที่บ้านเริ่มได้รับการยอมรับ และมีความเป็นไปได้สูงที่จะเกิดเทรนด์ต่อไป แม้ว่าเหตุการณ์โควิดจะผ่านไปแล้วก็ตาม ส่งผลให้บริษัทต้องการพื้นที่ออฟฟิศลดลง ทั้งจำนวนที่นั่ง โต๊ะทำงาน และห้องประชุม และจะส่งผลกระทบต่อเจ้าของอาคารอย่างชัดเจน
เทรนด์ที่เปลี่ยนไปเหล่านี้ล้วนเป็นไลฟ์สไตล์ใหม่ เทรนด์ใหม่ที่ออกมาท้าทายโลกอย่าง Fast Forward แบบที่ตนเองก็ไม่นึกมาก่อน ผู้ประกอบการต้องเตรียมความพร้อมที่จะรับมือและต้องปรับตัว เช่น Facilities ปรับปรุงระบบ Facilities ของอาคารให้สามารถสนับสนุนการทำงานข้ามไปข้ามมาระหว่างที่อาคารสำนักงาน (Head Office) กับการทำงานนอกสถานที่ (Home) โดย Facilities ที่สำคัญ ได้แก่ ระบบทางด้าน IT ที่จะต้องมีความพร้อมในขั้นสูงสุด และพร้อมที่จะปรับเปลี่ยนระบบให้ได้อย่างรวดเร็วตามกระแสการใช้งาน
Flexibility เนื่องจากเทรนด์สมัยใหม่ ผู้เช่าหลายๆรายต้องการความยืดหยุ่นในการใช้พื้นที่ ปรับลดหรือเพิ่ม ได้ตามความต้องการ ผู้ประกอบการที่เข้าใจในรูปแบบของผู้เช่า อาจจะต้องปรับรูปแบบของสัญญาเช่าและพื้นที่เช่าให้มีความยืดหยุ่นมากขึ้น และ Fair Price จากการที่ Supply และ Demand กำลังเผชิญกับความท้าทายครั้งยิ่งใหญ่ ในขณะที่ Supply กำลังจะมีคู่แข่งเข้ามาในตลาดที่มากขึ้น
ทางด้าน Demand ก็กำลังจะเปลี่ยนรูปแบบของความต้องการ และที่แน่นอน คือ ตลาดจะพบกับการแข่งขันที่ดุเดือด สิ่งที่จะเห็นได้ คือ สงครามราคา ทำให้ผู้ประกอบการที่ปรับตัวและพร้อมที่จะแข่งขันในเรื่องราคาและบริการได้ก่อนผู้ประกอบการรายอื่นจะสามารถผ่านช่วงเวลาท้าทายช่วงนี้ไปได้อย่างไม่ลำบาก
โดย สำนักข่าวอินโฟเควสท์ (16 เม.ย. 63)
Tags: คอนโดมิเนียม, นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์, อสังหาริมทรัพย์, เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง