นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า เมื่อช่วงเช้าของวันนี้ (6 มี.ค. 68) 3 สมาคมอสังหาฯ และคณะกรรมการฯ ได้เข้าพบนายพิชัย ชุณหวิชร รองนายกรัฐมนตรี และรมว.คลัง เพื่อติดตามมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้เสนอไปเมื่อเดือนก.พ.ที่ผ่านมา หลังจากเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจ กำลังซื้อ และภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังเห็นแนวโน้มการชะลอตัวมากขึ้น
“ตอนนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ทุกรายปาดเหงื่อกัน ขายกันก็แทบไม่ได้ โอนก็ยาก เพราะแบงก์ไม่ยอมปล่อยกู้ ตอนนี้ทั้งอุตสาหกรรมก็จะตายกันแล้ว เปิดมาดิ่งเหมือนหุ้น ปี 67 ที่ผ่านมายอดเปิดตัวใหม่หายไป 30-40% ยอดโอนหายไปเกือบ 50% ต้นปีมานี้ก็ยังแห้งอยู่ มาตรการอะไรที่ขอพิจารณาไป ก็ยังไม่ออกมา ก็เลยเข้าไปติดตามผล” นายพรนริศ กล่าวกับ “อินโฟเควสท์”
โดยมาตรการที่ทั้ง 3 สมาคมอสังหาฯ ยื่นขอพิจารณาไป เช่น การขยายระยะเวลาลดค่าโอนและจำนองเหลือ 0.01% ให้สำหรับผู้ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ทั้งบ้านมือหนึ่งและมือสองถึงวันที่ 31 ธ.ค. 68 ซึ่งกระทรวงการคลังรับไว้พิจารณา
“3 สมาคมฯ อยากขยายเพดานราคาที่ได้สิทธิลดหย่อนเป็นทุกระดับราคา ซึ่งส่วนนี้ กระทรวงคลัง อาจจะไม่สามารถให้สิทธิได้ครอบคลุมทุกระดับราคา เนื่องจากเหตุผลความเท่าเทียมของรายได้” นายพรนริศ ระบุ
ส่วนมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ที่ได้คุยกับธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ซึ่ง ธปท.มองเห็นในภาพเดียวกันกับ 3 สมาคมอสังหาฯ ว่าภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังแย่ต่อเนื่อง การปลดล็อกเกณฑ์ LTV ให้ผ่อนคลายลง จะช่วยกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยฟื้นขึ้นมาได้ โดยเฉพาะโครงการระดับบนที่เจาะกลุ่มคนมีกำลังซื้อสูง ซึ่งทาง ธปท.มีกรอบการพิจารณาในเรื่องนี้ถึงเดือนมิ.ย. 68 ก่อนได้ข้อสรุปออกมา
นายพรนริศ กล่าวว่า โดยส่วนตัวเชื่อว่าว่ามาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่ทั้ง 3 สมาคมอสังหาฯ ได้เข้าไปติดตามผลนั้น อาจจะออกมาไม่ทันในช่วงการจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโด ในช่วงวันที่ 20-23 มี.ค. 68 ตามที่ 3 สมาคมอสังหาฯ คาดหวังอยากให้เป็นของขวัญกับคนที่ต้องการซื้อบ้าน แต่มองว่าหากมาตรการเคาะออกมาอย่างเร็วในเดือนเม.ย. 68 ก็มีโอกาส พร้อมกับการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ของ ธปท. ก็จะหนุนต่อภาพรวมของตลาดอสังหาฯ กลับมาฟื้นตัวอีกครั้งหนึ่งได้
นอกจากนี้ อีกปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์เผชิญกับความท้าทายในการโอนโครงการฯ มาจากการที่สถาบันการเงินเข้มงวดค่อนข้างมากในการพิจารณาให้สินเชื่อกับคนกู้ซื้อ จนทำให้ผู่ประกอบการหลายรายประสบกับการขายและโอนไม่ได้ ซึ่งได้มีการพูดคุยกับกระทรวงการคลังเพื่อหาทางออกดังกล่าว
โดยกระทรวงการคลัง พร้อมให้ความร่วมมือผ่านการสนับสนุนสินเชื่อของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ที่ปัจจุบันมีส่วนแบ่งตลาด (Market share) สินเชื่อบ้านสูงถึง 50% ซึ่งจะให้ ธอส. เข้ามาปล่อยกู้เพิ่ม เพื่อช่วยเหลือให้ภาคอสังหาฯ กลับมาฟื้นตัว
ขณะเดียวกันทาง 3 สมาคมอสังหาฯ ยังพร้อมในการเข้าไปพูดคุยและติดตามผลกับ ธปท. เพื่อติดตามเรื่องการผ่อนคลาย LTV ด้วยเช่นกัน พร้อมกับการชี้แจงปัจจัยของการที่สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดปล่อยสินเชื่อบ้าน รวมถึงดอกเบี้ย MLR ที่ธนาคารพาณิชย์ปรับลดเพียง 0.10% น้อยกว่าดอกเบี้ยนโยบายที่ลดลง 0.25% ทำให้มีผลต่อการกู้และความในการกู้ของคนที่จะซื้อบ้าน และส่งผลกระทบต่อการขายและการโอนของผู้ประกอบการด้วยเช่นกัน
ส่วนเรื่องทรัพย์อิงทรัพย์ ในเรื่องสิทธิ์การใช้ที่ดิน หากมีการขยายระยะเวลาเป็น 70 ปี จากปัจจุบันที่ 30 ปี มองว่าหากมีนอมินีจากจีนมาเช่าที่ดิน และปล่อยเช่าที่อยู่อาศัยมากขึ้นเป็นระยะเวลาที่ยาวนานถึง 70 ปี ประเทศไทยจะเผชิญกับปัญหาทัวร์ศูนย์เหรียญในธุรกิจโรงแรมอย่างแน่นอน
ด้านนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยภายหลังการหารือกับ รองนายกรัฐมนตรี และรมว.คลัง ว่า วันนี้ 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ได้ร่วมหารือถึงสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ และการขับเคลื่อนมาตรการเพื่อช่วยฟื้นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเบื้องต้น รมว.คลัง รับที่จะเร่งผลักดันการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนอง เหลือ 0.01% สำหรับบ้านที่ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ทั้งบ้านมือหนึ่งและบ้านมือสอง โดยต่ออายุมาตรการออกไปจนถึงสิ้นปี 2568 ซึ่งจะนำเสนอเข้าสู่การพิจารณาของที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) ให้เร็วที่สุด
ทั้งนี้ เนื่องจากต้องการให้เริ่มมีผลบังคับใช้ภายในไตรมาสแรกของปีนี้ เพราะหากล่าช้าไป จะยิ่งส่งผลกระทบต่อยอดการโอน ซึ่งในปัจจุบันมียอดรอโอนสะสมอยู่เป็นจำนวนมากที่แต่ละธนาคารรอทำเรื่องจดจำนอง
“รมว.คลัง รับที่จะเร่งมาตรการลดค่าโอน-ค่าจดจำนอง เหลือ 0.01% ต่อจากปลายปีก่อนให้ถึงสิ้นปีนี้ จะเร่งนำเข้า ครม.ให้ ส่วนการกำหนดราคาบ้าน อยู่ที่ไม่เกิน 7 ล้านบาทตามเดิม ไม่อยากเปลี่ยนเงื่อนไขให้มีความซับซ้อน หรือเปลี่ยนแปลงมาตรการ จึงให้เป็นแบบเดิมไปก่อน เพื่อให้เกิดความรวดเร็วในการปฏิบัติ” นายประเสริฐ กล่าวกับ “อินโฟเควสท์”
ขณะเดียวกัน รมว.คลัง รับที่จะไปหารือกับ ธปท.ในการปลดล็อกนโยบาย LTV ซึ่งหากสามารถทำได้ควบคู่กันทั้งนโยบายการเงิน และนโยบายการคลัง ก็จะช่วยสร้างพลังการขับเคลื่อนให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นอย่างดี
“เราไปทำ round table meeting กับแบงก์ชาติ ซึ่งก็เห็นตัวเลขแล้ว ขาดแต่การดำเนินการที่น่าจะต้องสอดประสานกัน ในประเด็นนี้ได้คุยกับแบงก์ชาติแล้วว่าน่าจะออกมาตรการทางการเงิน ควบคู่ไปพร้อม ๆ กับมาตรการทางการคลัง จะได้สร้างพลังในการขับเคลื่อน และเป็นการส่งสัญญาณในการ่วมมือระหว่างนโยบายการเงินกับนโยบายการคลังด้วย จะได้มี impact ซึ่ง รมว.คลัง รับปากว่าจะไปหารือกับแบงก์ชาติให้ด้วยต่อเนื่องจากที่เราคุยไว้แล้ว” นายกสมาคมอาคารชุดไทย ระบุ
ขณะที่นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวกับ “อินโฟเควสท์” ว่า สมาคมฯ ได้ให้ข้อมูลสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์กับ รมว.คลัง ซึ่งล่าสุดในปี 67 พบว่ามูลค่าการโอนต่ำสุดในรอบ 6 ปี สินเชื่อรายย่อยซื้อบ้านลดลงเหลือ 5.78 แสนล้านบาท ลดลงจากระดับ 7 แสนล้านบาทในช่วงก่อนหน้านี้ ขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ ปริมณฑล ก็ลดลงมาเกือบครึ่ง ซึ่งมีผลกระทบไปถึงธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับอสังหาริมทรัพย์ด้วย ซึ่ง รมว.คลัง รับที่จะไปพิจารณามาตรการเร่งด่วนเพื่อกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์
ส่วนการหารือเรื่องมาตรการ LTV กับธปท.ก่อนหน้านี้เป็นการพูดคุยร่วมกันกับกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจก่อสร้าง รวมทั้งสถาบันการเงินนั้น ทางสมาคมฯ ได้ให้ข้อมูลว่าช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัวช่วงโควิดในปี 64 ถือว่าตกต่ำสุดแล้ว แต่ยังมีมาตรการผ่อนคลาย LTV เข้ามาช่วยในไตรมาสสุดท้ายต่อเนื่องไปจนถึงปี 65 ซึ่งทำให้ตัวเลขดีขึ้นชัดเจน และส่งโมเมนตัมมาถึงปี 66 แต่พอเข้าปี 67 สถานการณ์ในตลาดอสังหาฯ กลับแย่ลงกว่าในช่วงโควิด เพราะมี LTV ที่เข้มงวด แม้จะมีมาตรการอื่น ๆ จากภาครัฐเข้ามาช่วยก็ตาม
“ปี 67 ยอดโอนต่ำสุดในรอบ 6 ปี สินเชื่อแบงก์ก็ต่ำสุด จบที่ 5.78 แสนล้านบาท ในส่วนของสินเชื่อรายย่อยซื้อบ้าน ซึ่งลดจาก 7 แสนล้านบาท ในช่วง 6-7 ปี เราพยายามตอบข้อห่วงกังวลของแบงก์ชาติ ว่าตอนนี้ไม่มีการเก็งกำไรแล้ว ที่จะทำให้เกิดปัญหาฟองสบู่ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่แบงก์ชาติห่วง” นายอิสระ ระบุ
นอกจากนั้น ทางสมาคมฯ ได้มีข้อเสนอต่อ ธปท. ถึงการปรับเงื่อนไขของการเป็นผู้กู้ร่วม ซึ่งมองว่าไม่ควรนับว่าการกู้ร่วมเป็นสัญญาที่ 2 เพราะจะทำให้การกู้ซื้อบ้านของผู้กู้ร่วมเองต้องติดเกณฑ์ LTV ซึ่ง ธปท.รับที่จะไปพิจารณา จึงถือว่าน่าจะเป็นสัญญาณที่ดี ซึ่งทางสมาคมฯ หวังจะเห็นมาตรการออกมาเร็ว ๆ นี้ ก่อนที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะชะลอตัวลงไปมากกว่านี้
“LTV ที่กำหนดไว้ ทำให้ผู้กู้ร่วมกลายเป็นสัญญาที่ 2 ทันทีเมื่อจะซื้อบ้าน ตรงนี้เราบอก ธปท.แล้วว่ามีผลกระทบแบบนี้ ซึ่งเราเสนอว่า นอกจาก LTV ออกมาแล้ว อยากให้แบงก์ชาติกำกับดูแลธนาคารพาณิชย์ด้วยว่า ถ้าหากว่าผมมีฐานะการเงินมั่นคงอยู่แล้ว อาจขาดไปนิดนึง การกู้ร่วม ก็ไม่ควรผูกขาดไปตลอด 20-30 ปี ซึ่งธนาคารพาณิชย์ มักให้ผู้กู้ร่วมมีชื่อในโฉนดด้วย ชื่อในกรรมสิทธิ์” นายอิสระ กล่าว
โดย สำนักข่าวอินโฟเควสท์ (06 มี.ค. 68)
Tags: ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต, พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์, สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย, อสังหาริมทรัพย์