บมจ.ซีพี แอ็กซ์ตร้า (CPAXT) แจ้งข้อมูลเพิ่มเติมตามที่ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) สอบถามเกี่ยวกับการจัดตั้งบริษัทย่อยทางตรงคือ บริษัท แอ็กซ์ตร้า โกรท พลัส จากัด (AGP) เพื่อเข้าไปเป็นผู้ถือหุ้นในบริษัทย่อยทางอ้อมคือ บริษัท แฮปปี้แทท แอท เดอะ ฟอเรสเทียส์ จำกัด (HATF) ทั้ง 100% (ยกเว้นหุ้น 1 หุ้น) ซึ่งประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-Use Development) ภายใต้โครงการชื่อ The Happitat
CPAXT ระบุว่า การเข้าลงทุนของบริษัทในครั้งนี้ เป็นการเข้าร่วมลงทุนในหุ้นของ AGP โดยบริษัทเข้าลงทุนในสัดส่วน 95% โดยการชำระค่าหุ้นที่ออกใหม่ของ AGP เป็นเงินสดจำนวนประมาณ 7,970 ล้านบาท และบริษัท เอ็มคิวดีซี ทาวน์ คอร์ปอเรชั่น จากัด เข้าลงทุนในสัดส่วน 5% โดยชำระค่าหุ้นที่ออกใหม่ของ AGP ด้วยทรัพย์สิน คือ หุ้นใน HATF ในสัดส่วน 100% (ยกเว้นหุ้น 1 หุ้น)
คณะกรรมการของบริษัทฯ ได้พิจารณาอนุมัติให้บริษัทฯ เข้าทาการร่วมลงทุนในโครงการ The Happitat โดยพิจารณาความเหมาะสมของการร่วมลงทุนและมูลค่าการร่วมลงทุนในครั้งนี้อย่างรอบคอบ โดยมีการพิจารณามูลค่าทรัพย์สินในโครงการ The Happitat ซึ่งได้มีการประเมินมูลค่าโดยผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ได้รับความเห็นชอบจากสานักงานคณะกรรมการกากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) และเห็นว่าการลงทุนในครั้งนี้จะเป็นประโยชน์ต่อบริษัทฯ และเป็นการต่อยอดธุรกิจของบริษัทฯ ในส่วนของการพัฒนา Mixed-Use Development โดยคณะกรรมการตรวจสอบของบริษัทฯ มิได้มีความเห็นแตกต่างจากความเห็นของคณะกรรมการของบริษัทฯ
รายการดังกล่าวไม่เข้าข่ายเป็นรายการที่เกี่ยวโยง และขนาดรายการเมื่อพิจารณาจากเงินค่าหุ้นที่ออกใหม่ของ AGP ซึ่งบริษัทฯ ชำระเป็นเงินสดจานวนประมาณ 7,970 ล้านบาท มีขนาดรายการสูงสุด 1.49% และเมื่อพิจารณารวมจานวนเงินที่คาดว่าจะต้องมีการลงทุนเพิ่มเติมเพื่อให้โครงการ The Happitat แล้วเสร็จ การร่วมลงทุนของบริษัทฯ ในโครงการ The Happitat จะมีขนาดรายการสูงสุดต่ำกว่า 15% จึงไม่เข้าข่ายเป็นรายการได้มาหรือจeหน่ายไป ซึ่งสินทรัพย์ที่มีนัยสำคัญ
ขณะที่ บล.กรุงศรี มองว่าการลงทุนดังกล่าวเกี่ยวข้องกับ CP Group ซึ่งโครงการจะเป็นที่ตั้งของซูเปอร์มาร์เก็ตโลตัสในรูปแบบไฮเอนด์ ขนาด 5 พันตร.ม.โดย MQDC ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์โครงการ Forestias ถือหุ้น 5% ของ AGP โดย MQDC เป็นบริษัทในเครือ CP ซึ่งเป็นบริษัทแม่ของ บมจ.ซีพีออลล์ (CPALL) ที่ถือหุ้น CPAXT สัดส่วน 59.9% จากการที่ CPAXT ให้ความสำคัญกับการเพิ่มรายได้ค่าเช่า จึงเชื่อว่าอาจมีความร่วมมือกับ MQDC มากขึ้นในอนาคต
เนื่องจากไฮเปอร์มาร์เก็ตและซูเปอร์มาร์เก็๖ของ CPAXT แพร่หลายในประเทศไทยอยู่แล้ว ฝ่ายบริหารจึงมุ่งเน้นไปที่รายได้ค่าเช่ามากขึ้น ทั้งจากร้านค้าที่มีอย่และโครงการใหม่ (ร่วมกับ MQDC และพันธมิตรอื่น ๆ ) แม้เราเชื่อว่า D/E สุทธิที่มีอยู่ที่ 0.3 เท่า ณ สิ้น 9 เดือนแรกของปี 67 น่าจะสามารถรองรับโคงการนี้และโครงการในอนาคตได้ แต่เราคิดว่า CPAXT อาจจำเป็นต้องขาดทุนบางส่วน ซึ่งอาจจะกดดันกำไรของบริษัทก่อนที่โครงการเหล่านี้จะทำกำไรได้
การเป็นผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นโอกาสและความเสี่ยง จึงคงแนะนำ “เป็นกลาง” ให้ราคาเป้าหมาย 33 บาท เราชอบธุรกิจค้าปลีกที่ฟื้นตัวได้ดี เติบโตไปพร้อมกับกระแสการบริโภคของไทย แต่คิดว่าการประเมินมูลค่าที่สูงถึง 31.7 เท่านั้นอยู่ในราคาแล้ว
ขณะที่ บล.กสิกรไทย มองว่า CPAXT จัดตั้งบริษัทย่อย คือ AGP เพื่อลงทุนและพัฒนาพัฒนาอสังหาฯ แบบมิกซ์ยูสอย่างเดอะ แฮปปี้แทท เงินลงทุนเริ่มแรกอยู่ที่ราว 8 พันลบ. มูลค่าโครงการรวมประมาณ 1.20 หมื่นลบ. คาดจะแล้วเสร็จภายในไตรมาส 1/69 ก่อนที่โครงการจะแล้วเสร็จ CPAXT จะมีดอกเบี้ยจ่ายประมาณ 300 ลบ.ในปี 68 และ CAPEX เพิ่ม ซึ่งจะส่งผลให้กำไรลดลง 2.9% และ 6.4% ในปี 68-69 เราจึงปรับ TP สิ้นปี 68 ลงจาก 38.6 บาท เป็น 38.5 บาท และคงคำแนะนำ “ซื้อ”
โดย สำนักข่าวอินโฟเควสท์ (16 ธ.ค. 67)
Tags: CPAXT, ซีพี แอ็กซ์ตร้า, ตลท., ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย, ผู้ถือหุ้น