ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) ชี้ธุรกิจนิคมอุตสาหกรรม ได้รับอานิสงส์จากการกระจายฐานการผลิตและการขยายตลาดในภูมิภาคอาเซียนของนักลงทุนต่างชาติอย่างต่อเนื่อง สะท้อนจากมูลค่าการอนุมัติส่งเสริมการลงทุนของ BOI ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ที่ขยายตัว 40%YoY ส่วนใหญ่เป็นการตั้งโรงงานผลิตอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ และชิ้นส่วนยานยนต์
โดยคาดว่าในปี 2567 ธุรกิจจัดสรรที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม จะมียอดโอนที่ดินราว 3,500 ไร่ และในปี 2568 ความต้องการที่ดินจะชะลอตัวเล็กน้อยมาอยู่ที่ 3,000 ไร่ เนื่องจากแนวโน้มการเข้ามาลงทุนในระยะต่อไป จะเป็นการตั้งโรงงานที่เป็น Supply chain ของผู้ผลิตรายใหญ่ที่ตั้งโรงงานในไทยไปแล้ว ทำให้ความต้องการที่ดินจะมีขนาดไม่ใหญ่มาก ขณะที่พื้นที่โรงงานสำเร็จรูปที่มีสัญญาเช่าคาดว่าจะเติบโตราว 4.6%YoY ในปี 2567 และ 2.9%YoY ในปี 2568 ตามความต้องการพื้นที่เช่าที่เพิ่มขึ้นของนักลงทุนที่ต้องการเดินสายการผลิตให้เร็วที่สุด
ปัจจุบันมีผู้ประกอบการที่หลากหลาย ไม่ว่าจะเป็น ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่พัฒนาที่ดิน และโรงงานสำเร็จรูป ในนิคมอุตสาหกรรมหลายแห่งทั้งในไทย และในประเทศเพื่อนบ้าน ผู้ประกอบการรายย่อยที่จัดสรรที่ดินในเขตอุตสาหกรรม รวมถึงการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) ที่เป็นรัฐวิสาหกิจ
โดยผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ สามารถจำแนกได้เป็น 2 กลุ่มหลัก คือ
1. กลุ่มที่จัดสรรที่ดินในรูปแบบนิคม/เขต/สวนอุตสาหกรรมเป็นหลัก ได้แก่ WHA, AMATA, AMATAV, ROJNA, PIN, JCK และ NNCL โดยรายได้ของผู้ประกอบการในกลุ่มนี้ จะประกอบด้วยรายได้จากการจัดสรรที่ดิน รายได้จากการให้บริการเช่าโรงงานสำเร็จรูปและคลังสินค้า และรายได้จากการให้บริการสาธารณูปโภค
2. กลุ่มที่ให้เช่าโรงงานสำเร็จรูปที่ตั้งอยู่ในพื้นที่นิคม/เขต/สวนอุตสาหกรรมเป็นหลัก ได้แก่ FPT และ WIN ซึ่งรายได้ของผู้ประกอบการในกลุ่มนี้จะประกอบด้วย รายได้จากการให้เช่าพื้นที่โรงงานสำเร็จรูป และรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ เช่น ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
SCB EIC ระบุว่า ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมของไทย ได้รับประโยชน์จากการกระจายฐานการผลิตเพื่อลดความเสี่ยงจากปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ในหลายประเทศ อีกทั้งศักยภาพของตลาดอาเซียนที่ยังเติบโตได้อีกมาก จึงดึงดูดให้นักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนในไทยอย่างต่อเนื่อง สอดคล้องกับข้อมูล BOI ที่ระบุว่า มูลค่าการอนุมัติส่งเสริมการลงทุน ขยายตัวจากค่าเฉลี่ยในช่วงปี 2559-2562 ที่ 5.8 แสนล้านบาท เป็น 6.1 แสนล้านบาท ในปี 2565 และ 7.5 แสนล้านบาท ในปี 2566 โดยกว่า 50% เป็นโครงการลงทุนของนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะการลงทุนจากนักลงทุนจีนที่มีสัดส่วนราว 26% ของมูลค่าโครงการลงทุนต่างชาติทั้งหมด ตามด้วยสิงคโปร์ และสหรัฐฯ
โดยส่วนใหญ่เป็นการอนุมัติลงทุนใน 3 กลุ่มอุตสาหกรรม ได้แก่ 1) กลุ่มเครื่องใช้ไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ 2) กลุ่มเกษตรและแปรรูปอาหาร และ 3) กลุ่มยานยนต์ ซึ่งทั้ง 3 กลุ่มนี้เป็นกลุ่มอุตสาหกรรมเป้าหมายที่ทาง BOI ตั้งเป้าดึงดูดการลงทุนจากต่างชาติในเชิงรุกควบคู่ไปด้วย ทำให้ความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมของไทยเติบโตขึ้นจากประมาณ 1,800 ไร่/ปี ในช่วงปี 2559-2562 เป็นมากกว่า 3,000 ไร่/ปี ในช่วงปี 2565-2566 ซึ่งเป็นไปในทิศทางเดียวกันกับความต้องการพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่า จากอัตราพื้นที่เช่าที่เพิ่มขึ้นจาก 80% ในปี 2565 เป็น 87% ในปี 2566
ในปี 2567 ยอดโอนที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมในไทย ยังคงมีแนวโน้มอยู่ในระดับสูงที่ 3,500 ไร่ ตามความต้องการที่ดินจากการกระจายฐานการผลิต และการขยายตลาดในภูมิภาคอาเซียนของนักลงทุนต่างชาติ แต่มีแนวโน้มชะลอตัวเล็กน้อยในปี 2568 มาอยู่ที่ 3,000 ไร่ ด้วยความต้องการที่ดินแปลงใหญ่ที่มีไม่มากเหมือนช่วงก่อนหน้า
คาดปี 68 ยอดโอนที่ดินในนิคมอุตฯ ชะลอตัวจากปีนี้
ช่วงครึ่งปีแรกของปี 2567 ผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมในไทย ยังคงได้รับอานิสงส์จากการกระจายฐานการผลิตของนักลงทุนต่างชาติอย่างต่อเนื่อง สะท้อนได้จากมูลค่าการอนุมัติส่งเสริมการลงทุนของ BOI ในช่วง 9 เดือนแรกที่ขยายตัว 40%YoY ส่วนใหญ่ยังคงเป็นการตั้งโรงงานผลิตอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ และชิ้นส่วนยานยนต์ของนักลงทุนชาวจีน เพื่อลดความเสี่ยงจากการกีดกันทางการค้าระหว่างจีน-สหรัฐฯ ที่ยืดเยื้อ และแผนการขยายตลาดรถยนต์ EV จีนในภูมิภาคอาเซียน ซึ่งสอดคล้องกับยอดขาย Pre-Sale ที่ดินในภาพรวมของผู้ประกอบการในช่วงครึ่งปีแรกที่อยู่ในระดับสูง ใกล้เคียงกับปีก่อนหน้า ส่งผลให้ยอดโอนที่ดินนิคมอุตสาหกรรมในปี 2567 มีแนวโน้มอยู่ที่ 3,500 ไร่
SCB EIC คาดว่า การกระจายฐานการผลิตของนักลงทุนต่างชาติในปี 2568 ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง แต่เป็นไปในทิศทางที่ชะลอตัวลง อีกทั้งความต้องการที่ดินมีแนวโน้มเปลี่ยนแปลงไปจากช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากการลงทุนของบริษัทผู้ผลิตรายใหญ่ที่มีความต้องการที่ดินแปลงใหญ่ อย่างการตั้งโรงงานผลิตรถยนต์ EV มีไม่มากเท่าช่วงก่อนหน้า โดยคาดว่ากลุ่มอุตสาหกรรมที่จะเข้ามาลงทุนในระยะต่อไปจะเป็น Supply chain ของผู้ผลิตรายใหญ่ที่มีโรงงานอยู่ในไทยแล้ว เช่น การผลิตชิ้นส่วนยานยนต์ และชิ้นส่วนอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์
โรงงานในรูปแบบ Build-to-suit ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น
กลุ่มอุตสาหกรรมเหล่านี้ มีความต้องการที่ดินขนาดไม่ใหญ่มาก จึงส่งผลให้ยอดโอนที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม มีโอกาสชะลอตัวลงมาอยู่ที่ 3,000 ไร่ อัตราเช่าพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปของไทยมีแนวโน้มอยู่ที่ 90% ในปี 2567 และ 91% ในปี 2568 ตามความต้องการพื้นที่เช่าที่เพิ่มขึ้น ขณะที่แผนการเปิดพื้นที่เช่าใหม่ของผู้ประกอบการยังมีอยู่จำกัด
ขณะที่โรงงานในรูปแบบ Build-to-suit ที่ได้รับความนิยมมากขึ้น มีโอกาสกดดันการเติบโตของพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปที่มีสัญญาเช่าในระยะต่อไปได้ ความต้องการพื้นที่เช่าโรงงานสำเร็จรูปในช่วงไตรมาสแรกของปี 2567 ได้รับปัจจัยบวกจากการกระจายฐานการผลิตเช่นเดียวกับความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม แต่โรงงานสำเร็จรูปจะตอบโจทย์นักลงทุนที่ต้องการประหยัดเวลาในการตั้งโรงงาน เพื่อเริ่มเดินสายการผลิตให้เร็วที่สุด ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มการผลิตชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์และชิ้นส่วนยานยนต์ โดยคาดว่าในปี 2567 พื้นที่โรงงานสำเร็จรูปที่มีสัญญาเช่าจะเติบโตราว 4.6%YoY ส่งผลให้อัตราเช่าพื้นที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจาก 87% ในปี 2566 เป็น 90% ในช่วงสิ้นปี 2567
สำหรับปี 2568 คาดว่า ปริมาณพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปที่มีสัญญาเช่า จะเพิ่มขึ้นราว 2.9%YoY ตามความต้องการโรงงานสำเร็จรูปจากการกระจายฐานการผลิตอย่างต่อเนื่อง โดยกลุ่มการผลิตอิเล็กทรอนิกส์ และชิ้นส่วนยานยนต์ ยังคงเป็นอุตสาหกรรมหลัก ขณะที่แผนการเปิดพื้นที่ใหม่ของผู้ประกอบการยังมีความไม่ชัดเจน ทำให้อัตราเช่าพื้นที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่องมาอยู่ที่ 91%
อย่างไรก็ดี เทรนด์ความต้องการพื้นที่โรงงานให้เช่าที่เปลี่ยนไปเป็นรูปแบบ Build-to-suit ที่ผู้เช่าสามารถกำหนดและออกแบบพื้นที่ให้ตรงกับความต้องการเฉพาะ จะมีโอกาสกดดันการเติบโตของธุรกิจให้เช่าโรงงานสำเร็จรูปในระยะต่อไป ผู้ประกอบการที่มีที่ดินพร้อมขาย และพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่าในพื้นที่ EEC มีโอกาสดึงดูดนักลงทุนต่างชาติได้สูงกว่าพื้นที่อื่น
การชะลอกระจายฐานการผลิต เป็นปัจจัยเสี่ยงสำคัญต่อธุรกิจนิคมอุตสาหกรรม
SCB EIC ชี้ว่า การชะลอตัวของการกระจายฐานการผลิตในระยะข้างหน้า เป็นปัจจัยเสี่ยงสำคัญของธุรกิจนิคมอุตสาหกรรม ธุรกิจจัดสรรที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม และธุรกิจให้เช่าโรงงานสำเร็จรูปของไทย ยังคงได้รับประโยชน์จากการกระจายฐานการผลิตของนักลงทุนต่างชาติต่อเนื่องทั้งในปี 2568 และในระยะกลาง โดยผู้ประกอบการที่มีศักยภาพในการแข่งขันสูง จะอยู่ในกลุ่มที่มีที่ดินพร้อมขาย และพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปว่างให้เช่าในทำเลที่ได้รับความนิยม อย่าง EEC ซึ่งมี Supply chain ของหลายกลุ่มอุตสาหกรรมที่เข้ามาลงทุนในช่วงก่อนหน้านี้ ที่สามารถต่อยอดรองรับการผลิตในอุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่องได้ทันที อีกทั้งนโยบายส่งเสริมการลงทุนของภาครัฐ ที่เสนอสิทธิประโยชน์จูงใจนักลงทุนต่างชาติ จะช่วยดึงการลงทุนของนักลงทุนต่างชาติให้เข้ามาไทยเพิ่มเติมได้อีกในระยะข้างหน้า
อย่างไรก็ดี ผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมของไทย มีโอกาสเผชิญปัจจัยเสี่ยงหลายประการ เช่น 1) การกระจายฐานการผลิตที่เริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัว 2) ความไม่แน่นอนของนโยบายการค้า และการลงทุนของต่างประเทศ ทั้งนโยบายการเงินที่ส่งผลต่ออัตราแลกเปลี่ยน และนโยบายกีดกันทางการค้าเพิ่มเติม โดยเฉพาะในกลุ่มประเทศพัฒนาแล้ว ซึ่งมีโอกาสกระทบต่อเศรษฐกิจของประเทศคู่ค้าหลัก และการชะลอแผนการลงทุนตั้งโรงงานผลิตในไทย 3) นโยบายส่งเสริมการลงทุนของประเทศในอาเซียน ที่พยายามสร้างความได้เปรียบในการดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศให้ได้มากขึ้น ทั้งเวียดนาม มาเลเซีย และอินโดนีเซีย
“เทรนด์ด้านสิ่งแวดล้อม” หนึ่งความท้าทายในธุรกิจนิคมอุตสาหกรรม
ปัจจัยเสี่ยงเหล่านี้ มีแนวโน้มส่งผลต่อความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม และพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่าของนักลงทุนต่างชาติ ดังนั้นการวางแผนขยายนิคมอุตสาหกรรมแห่งใหม่อย่างรอบคอบ โดยพิจารณาจากปัจจัยต่างๆ เช่น ความต้องการของตลาด และศักยภาพของพื้นที่ จะช่วยลดความเสี่ยงในการลงทุนที่ดินส่วนเกินได้ นอกจากนี้ การพัฒนาระบบสาธารณูปโภคที่ครบวงจร และทันสมัย จะช่วยสร้างโอกาสในการเพิ่มรายได้จากการให้บริการสาธารณูปโภคให้กับผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมในระยะยาวได้
นอกจากนี้ เทรนด์ด้านสิ่งแวดล้อม เป็นอีกหนึ่งความท้าทายของผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรม โดยปริมาณการปล่อยก๊าซเรือนกระจกของผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมมากกว่า 70% เป็นการปล่อยทางอ้อมอื่น ๆ (Scope 3) รวมถึงการปล่อยก๊าซเรือนกระจกจากโรงงานที่ตั้งอยู่ภายในนิคมฯ และผู้เช่าโรงงานสำเร็จรูป
ดังนั้นการสนับสนุนให้โรงงานภายในนิคมฯ และผู้เช่าโรงงานสำเร็จรูปเติบโตได้อย่างยั่งยืน เช่น การจัดหาพลังงานสะอาดรองรับความต้องการที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น การบริหารจัดการขยะอย่างถูกวิธี และตรวจสอบได้ รวมถึงการจัดเตรียมแหล่งน้ำให้เพียงพอ และทันต่อการขยายตัวของโรงงานอุตสาหกรรม จะเป็นส่วนช่วยให้ผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมเข้าใกล้เป้าหมายการเป็นองค์กรที่มีความยั่งยืนได้มากขึ้น
โดย สำนักข่าวอินโฟเควสท์ (27 พ.ย. 67)
Tags: ธนาคารไทยพาณิชย์, นิคมอุตสาหกรรม, ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์