ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ไตรมาส 2/2567 ยอดขายชะลอตัวต่อเนื่องจากไตรมาสก่อน สต็อกสูงต่อเนื่อง 5 ไตรมาส แนะเฝ้าระวังสต็อกคงเหลือของที่อยู่อาศัยในทุกประเภท และทุกระดับราคา ประเมินแนวโน้มทั้งปี 67 มีโครงการเปิดตัวใหม่ 8.5 หมื่นยูนิต มูลค่ากว่า 5 แสนล้านบาท ลดลงทั้งปริมาณและมูลค่า ขณะที่สต็อกเหลือกว่า 2 แสนยูนิต คิดเป็นมูลค่ากว่า 1.2 ล้านล้านบาท อัตราการดูดซับต่ำสุดในรอบ 6 ปี นับตั้งแต่ปี 61
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยผลการสำรวจภาวะภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย ทั้งโครงการแนวราบและอาคารชุด ในพื้นที่กรุงเทพฯ และ 5 จังหวัดปริมณฑล ในไตรมาส 2 ปี 2567 พบว่า อุปทานที่อยู่อาศัยเสนอขายในตลาดที่อยู่อาศัยรวม (บ้านจัดสรรและอาคารชุด) มีจำนวน 229,528 หน่วย มูลค่า 1,350,586 ล้านบาท ซึ่งขยายตัว 11% และ 30.3% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยส่วนหนึ่งมาจากโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ เข้ามาสู่ตลาดจำนวน 17,197 หน่วย มูลค่า 128,440 บาท จำนวนหน่วยลดลง 23.9% มูลค่าลดลง 0.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
โดยโครงการอาคารชุดเปิดตัวใหม่มีอัตราลดลงต่อเนื่อง 2 ไตรมาส ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ซึ่งไตรมาส 2 มีจำนวนเปิดตัวโครงการใหม่อาคารชุด 7,967 หน่วย ลดลง 29.7% โดยเป็นการเปิดตัวโครงการใหม่ในกลุ่มระดับราคาน้อยกว่า 3 ล้านบาทเป็นหลัก ซึ่งมีจำนวน 4,282 หน่วย ขณะที่โครงการบ้านจัดสรรเปิดตัวใหม่มี 9,230 หน่วย ลดลง18% โดยเป็นการเปิดตัวโครงการใหม่ในกลุ่มราคา 3.01-7.5 ล้านบาทเป็นหลัก ซึ่งมีจำนวนถึง 4,969 หน่วย
ในด้านอุปสงค์ พบที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่มีจำนวน 14,938 หน่วย ลดลง 8.4% มูลค่า 84,327 ล้านบาท ลดลง 2.2% ในจำนวนดังกล่าวแบ่งเป็นโครงการอาคารชุด 6,029 หน่วย ลดลง 3.4% มูลค่า 24,075 ล้านบาท ลดลง 7.5% ซึ่งอาคารชุดที่ขายได้ใหม่ ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยมีจำนวน 4,590 หน่วย ส่วนโครงการบ้านจัดสรรมีจำนวน 8,909 หน่วย ลดลง 11.5% แต่มีมูลค่า 60,251 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.1% ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการบ้านจัดสรรขายได้ใหม่อยู่ในกลุ่มราคา 3.01-7.5 ล้านบาท โดยมีจำนวน 4,313 หน่วย
“เป็นที่น่าสังเกตว่า ภาพรวมหน่วยขายได้ใหม่ปรับตัวลดลง ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ต่อเนื่องจากไตรมาสก่อนหน้า แต่เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ยังมีการขยายตัวติดลบแต่เป็นการติดลบที่น้อยลง จึงส่งผลให้อัตราดูดซับต่อเดือนปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ 2.2% ซึ่งต่ำกว่าในช่วงไตรมาส 1 ปี 2567 ที่มีอัตราดูดซับที่ 2.3% โดยอัตราดูดซับของอาคารชุดอยู่ที่ 2.2% และของบ้านจัดสรรอยู่ที่ 2.1% ซึ่งต่ำกว่าในช่วงไตรมาส 1 ที่มีอัตรา ดูดซับทั้ง 2 ประเภทอยู่ที่ 2.3%
ทั้งนี้ มีผลให้ที่อยู่อาศัยเหลือขาย ยังคงเพิ่มขึ้นในอัตราที่สูงอย่างต่อเนื่องจากไตรมาสก่อนหน้าติดต่อกันถึง 5 ไตรมาส โดยมีจำนวนทั้งสิ้น 214,590 หน่วย เพิ่มขึ้น 12.6% มูลค่า 1,266,259 ล้านบาท มูลค่าเพิ่มขึ้น 33.3% เป็นที่อยู่อาศัยประเภทโครงการอาคารชุด 84,556 หน่วย เพิ่มขึ้น 14.5% มูลค่า 379,544 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 27.6% และประเภทบ้านจัดสรร 130,034 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.4% มูลค่า 886,715 ล้านบาทเพิ่มขึ้น 35.9%
ตลาดบ้านแนวราบในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในไตรมาส 2 ปี 2567 พบว่า หน่วยที่มีการเสนอขายประเภทบ้านจัดสรร มีจำนวนทั้งสิ้น 138,943 หน่วย เพิ่มขึ้น 9.6% มูลค่า 946,967 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 32.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยพบว่าประเภทของบ้านจัดสรรที่มีการเสนอขายจำนวนมากที่สุดได้แก่ ทาวน์เฮ้าส์ มีจำนวนมากสุดถึง 68,106 หน่วย แต่ปรับตัวลดลง 1.5% รองลงมาคือ บ้านเดี่ยวมีจำนวนถึง 44,399 หน่วย เพิ่มขึ้น 34.1% และบ้านแฝด จำนวน 24,437 หน่วย เพิ่มขึ้น 10.4% ในขณะที่อาคารพาณิชย์มีเพียง 2,001 หน่วย และปรับตัวลดลง 14.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
ในด้านที่อยู่อาศัยโครงการบ้านจัดสรรเปิดตัวใหม่ในไตรมาส 2 ปี 2567 พบว่า ในระหว่างการสำรวจมีจำนวน 9,230 หน่วย ลดลง 18% แต่มีมูลค่า 88,450 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยพบว่าบ้านจัดสรรที่เปิดตัวใหม่ที่มีมากที่สุดได้แก่ บ้านเดี่ยว โดยมีจำนวนถึง 4,096 หน่วย เพิ่มขึ้น 25.6% รองลงมา เป็นทาวเฮ้าส์ 3,549 หน่วย ปรับตัวลดลง 36% และบ้านแฝด 1,540 หน่วย ปรับตัวลดลง 30.4% ส่วนอาคารพาณิชย์ มีการเปิดเพียง 45 หน่วย ลดลง 81.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
สำหรับยอดขายได้ใหม่ของบ้านจัดสรรในไตรมาส 2 ปี 2567 พบว่า มีจำนวนทั้งสิ้น 8,909 หน่วย ลดลง 11.5% มูลค่า 60,251 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.1% ทั้งนี้ 5 ทำเลที่มีหน่วยขายได้ใหม่สูงสุด ประเภทโครงการบ้านจัดสรร ประกอบด้วย
อันดับ 1 โซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 2,037 หน่วย มูลค่า 15,293 ล้านบาท
อันดับ 2 โซนเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ จำนวน 1,267 หน่วย มูลค่า 5,361 ล้านบาท
อันดับ 3 โซนบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 1,070 หน่วย มูลค่า 5,979 ล้านบาท
อันดับ 4 โซนลำลูกกา-ธัญบุรี จำนวน 711 หน่วย มูลค่า 3,103 ล้านบาท
อันดับ 5 โซนเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก จำนวน 675 หน่วย มูลค่า 2,903 ล้านบาท
ส่วนบ้านจัดสรรเหลือขายในไตรมาส 2 ปี 2567 มีจำนวนทั้งสิ้น 130,034 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.4% มูลค่า 886,715 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 35.9% ทั้งนี้ 5 ทำเลสำหรับบ้านจัดสรรที่ต้องระมัดระวัง เนื่องจากยังคงมีหน่วยเหลือขายที่มากติดอันดับต้น ๆ แม้ว่าบางพื้นที่จะมียอดขายและอัตราการดูดซับที่ดี ได้แก่
อันดับ 1 โซนบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 20,686 หน่วย มูลค่า 114,376 ล้านบาท
อันดับ 2 โซนลำลูกกา-ธัญบุรี จำนวน 15,551 หน่วย มูลค่า 91,184 ล้านบาท
อันดับ 3 โซนคลองหลวง จำนวน 14,457 หน่วย มูลค่า 57,650 ล้านบาท
อันดับ 4 โซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 12,181 หน่วย มูลค่า 81,531 ล้านบาท
อันดับ 5 โซนเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก จำนวน 11,367 หน่วย มูลค่า 53,705 ล้านบาท
ตลาดอาคารชุดในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในไตรมาส 2 ปี 2567 พบว่า หน่วยที่มีการเสนอขายใหม่ประเภทอาคารชุด 90,585 หน่วย เพิ่มขึ้น 13.1% มูลค่า 403,619 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 24.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน สำหรับยอดขายได้ใหม่ของอาคารชุดในไตรมาส 2 ปี 2567 พบว่าจำนวน 6,029 หน่วย ลดลง 3.4% มูลค่า 24,075 ล้านบาท ลดลง 7.5%
ในด้านที่อยู่อาศัยโครงการอาคารชุดเปิดตัวใหม่ในไตรมาส 2 ปี 2567 พบว่า ในระหว่างการสำรวจมีจำนวน 7,967 หน่วย ลดลง 29.7% และมีมูลค่า 39,991 ล้านบาท ลดลง 13.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
ด้านยอดขายได้ใหม่ของขายอาคารชุด มีจำนวนทั้งสิ้น 6,029 หน่วย ลดลง 3.4% มูลค่า 24,075 ล้านบาท ลดลง 7.5% ทั้งนี้ 5 ทำเลที่มีหน่วยโครงการอาคารชุดที่มีขายได้ใหม่สูงสุดประกอบด้วย
อันดับ 1 โซนห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง จำนวน 1,441 หน่วย มูลค่า 6,211 ล้านบาท
อันดับ 2 โซนเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด จำนวน 572 หน่วย มูลค่า 1,551 ล้านบาท
อันดับ 3 คลองหลวง จำนวน 523 หน่วย มูลค่า 1,159 ล้านบาท
อันดับ 4 โซนพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศจำนวน 477 หน่วย มูลค่า 1,270 ล้านบาท
อันดับ 5 โซนธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด จำนวน 420 หน่วย มูลค่า 1708 ล้านบาท
ทั้งนี้ ทำเลที่มีหน่วยเหลือขายของอาคารชุดมากถึง 84,556 หน่วย เพิ่มขึ้น 14.5% มูลค่า 379,544 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 27.6% ที่ควรจะต้องระมัดระวัง เนื่องจากยังคงมีหน่วยเหลือขายที่มากติดอันดับต้น ๆ แม้ว่าบางพื้นที่จะมียอดขายและอัตราการดูดซับที่ดี ได้แก่
อันดับ1 โซนห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง จำนวน 9,846 หน่วย มูลค่า 39,988 ล้านบาท
อันดับ 2 โซนธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด จำนวน 9,314 หน่วย มูลค่า 29,809 ล้านบาท
อันดับ 3 โซนพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ จำนวน 8,280 หน่วย มูลค่า 27,391 ล้านบาท
อันดับ 4 โซนเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด จำนวน 6,580 หน่วยมูลค่า 17,887 ล้านบาท
อันดับ 5 โซนลาดพร้าว-วังทองหลาง-บางกะปิ จำนวน 5,197 มูลค่า 16,965 ล้านบาท
“ภาพรวมไตรมาส 2 ปี 2567 ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่า ภาพรวมมียอดขายที่ชะลอตัวลงต่อเนื่องจากไตรมาสก่อนหน้า โดยตลาดภาพรวมพบการขยายตัวในที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว และบ้านแฝดที่อยู่ในระดับราคาเกินกว่า 10 ล้านบาท ถึงแม้มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ไม่มาก แต่สร้างมูลค่าของยอดขายที่สูงขึ้น อย่างไรก็ตาม ภาพรวมที่อยู่อาศัยที่ราคาเกินกว่า 10 ล้านบาท พบว่า มีการสะสมอุปทานส่วนเกินมาอย่างต่อเนื่อง โดยมีหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้น ทั้งจำนวนหน่วย และมูลค่า สูงถึง 78.1% และ 82.1% ตามลำดับ แต่ถึงอย่างไรก็ตาม คงต้องเฝ้าระวังสต็อกคงเหลือในทุกประเภทและระดับราคา โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีที่อยู่อาศัยหน่วยเหลือขายที่ลดลงช้า และมีอัตราการดูดซับที่ต่ำลง ซึ่งกระจายในหลายพื้นที่” นายวิชัย กล่าว
*คาดปีนี้ สต็อกเหลือกว่า 2 แสนยูนิต อัตราดูดซับต่ำสุดในรอบ 6 ปี
ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ประเมินภาพรวมทั้งปี 2567 จะมีที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่เข้ามาสู่ตลาด 85,195 หน่วย คาดว่าจะมีมูลค่า 528,396 ล้านบาท ลดลง 11.4% ทั้งจำนวนและมูลค่า เมื่อเทียบกับปี 2566 โดยแบ่งเป็น โครงการบ้านจัดสรรจำนวน 42,109 หน่วย มูลค่ารวม 357,108 ล้านบาท โครงการอาคารชุด จำนวน 43,086 หน่วย 171,288 ล้านบาท
พร้อมคาดการณ์ว่าจะมีที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่จำนวน 77,746 หน่วย เพิ่มขึ้น 3.8% แต่มีมูลค่า 390,909 ล้านบาท ลดลง 0.05% เป็นโครงการบ้านจัดสรรจำนวน 43,046 หน่วย มูลค่า 264,284 ล้านบาท เป็นโครงการอาคารชุดจำนวน 34,701หน่วย มูลค่า 126,625 ล้านบาท
โดยภาพรวม จะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายทั้งสิ้น 217,343 หน่วย มูลค่า 1,237,835 ล้านบาท เป็นโครงการบ้านจัดสรร 125,310 หน่วย มูลค่า 832,230 ล้านบาท เป็นโครงการอาคารชุด 92,032 หน่วย มูลค่า 405,605 ล้านบาท โดยอัตราดูดซับในภาพรวมจะยังคงไม่ดีขึ้น โดยคาดว่าจะอยู่ที่ 2.2% ซึ่งต่ำที่สุดนับตั้งแต่ปี 2561 จนถึงปัจจุบัน” นายวิชัย กล่าว
โดย สำนักข่าวอินโฟเควสท์ (25 ก.ย. 67)
Tags: ตลาดที่อยู่อาศัย, ที่อยู่อาศัย, บ้านจัดสรร, วิชัย วิรัตกพันธ์, อสังหาริมทรัพย์