นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุด กล่าวว่า ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาส 3/67 ยังคงเป็นภาพของการทรงตัวในแง่ของยอดโอน ส่วนหนึ่งมาจากลูกค้าต่างชาติที่เริ่มชะลอการโอนลงไปบ้าง หลังจากเงินบาทแข็งค่าขึ้นค่อนข้างเร็ว ทำให้ลูกค้าต่างชาติปรับตัวไม่ทัน ทำให้อาจจะมีลูกค้าต่างชาติบางรายที่กลับมาเตรียมความพร้อม และจะเห็นการกลับมาโอนในไตรมาส 4/67
แต่ยอดขายอาจจะชะลอตัวลงในไตรมาส 3/67 จากการที่ภาวะเศรษฐกิจ กำลังซื้อ และปัจจัยภายนอกที่มีความผันผวน ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ปรับแผนการเปิดโครงการในปีนี้ ซึ่งเป็นการชะลอเปิดโครงการ หลังจากครึ่งปีแรกที่ผ่านมา เห็นยอดขายของที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท หดตัวลงในทุกเซกเมนต์ สะท้อนภาพการชะลอตัดสินใจในการซื้อ และความเชื่อมั่นในภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอน รวมถึงการเข้าถึงสินเชื่อที่สถาบันการเงินยังคงมีความเข้มงวด
อย่างไรก็ตาม ความหวังของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังต้องลุ้นในไตรมาส 4/67 ที่มีโอกาสพลิกกลับมาเป็นบวกได้ เพราะในไตรมาส 4/67 จะมีคอนโดมิเนียมใหม่ที่สร้างเสร็จเตรียมทยอยโอน มีมูลค่ารวมกันกว่า 8.6 หมื่นล้านบาท ถือเป็นเป็นพายุหมุนเศรษฐกิจในช่วงโค้งสุดท้ายของปีที่มาจากภาคอสังหาริมทรัพย์ เพราะรายได้ที่ได้จากการโอนของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ จะถูกส่งต่อไปยังซัพพลายเออร์ผู้เกี่ยวข้อง และลูกค้าที่รับโอนก็มีการจับจ่ายต่อเติม ซื้อเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้าเข้าบ้าน คิดเป็นมูลค่าที่สามารถช่วยผลักดันเศรษฐกิจไทยได้ 2.4-2.5 แสนล้านบาท รวมถึงผู้ประกอบการสามารถนำเงินที่ได้จากการโอน ไปคืนหนี้หุ้นกู้ที่ครบกำหนดชำระด้วยเช่นกัน ซึ่งทำให้ตลาดตราสารหนี้ไม่เผชิญกับความเสี่ยง
ในทางตรงกันข้าม หากการโอนโครงการใหม่ที่สร้างเสร็จ ไม่สามารถโอนได้ตามที่คาดหวังไว้ เพราะไม่สามารถเข้าถึงการกู้ยืมสินเชื่อ ต้นทุนการผ่อนที่สูงจากอัตราดอกเบี้ยที่ตรึงในระดับสูง พายุหมุนทางเศรษฐกิจจะกลับกลายเป็นระเบิดเวลา ที่สร้างภาระกลายเป็นสต็อกติดค้างในมือ และอาจลุกลามเป็นปัญหาเสถียรภาพในระบบการเงินประเทศได้เช่นเดียวกัน โดยเฉพาะปัญหาการผิดนัดชำระหนี้ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ที่ในช่วงที่ผ่านมา เอ็นจอยกับการที่ดอกเบี้ยต่ำ และมีการออกหุ้นกู้นำเงินไปพัฒนาโครงการเป็นจำนวนมาก แต่ปัจจุบัน สถาการณ์ได้กลับกัน ดอกเบี้ยสูงขึ้นเร็ว ดีมานด์ชะลอ ซัพพลายยังเหลือพอสมควร ทำให้ปัจจุบันนอกจากการปรับตัวเร็วทางด้านกลยุทธ์องค์กรแล้ว ยังต้องปรับตัวด้านการเงิน หันมาใช้ Project Finance จากสถาบันการเงินบ้าง และสร้างความสมดุลให้กับงบการเงินที่เหมาะสม
โดยหลังจากที่เห็นการลดดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) เมื่อคืนนี้ลง 0.50% ก็มีความหวังจะเห็นอัตราดอกเบี้ยนโยบายไทยลดลงตามในช่วชไตรมาสสุดท้ายนี้เช่นเดียวกัน ซึ่งจะเป็นหนึ่งในปัจจัยที่ส่งผลบวกต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ทั้งผู้ประกอบการ และผู้ซื้อที่อยู่อาศัย เพราะต้นทุนการกู้ยืมลดลง จากภาระค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่ลดลงตาม รวมถึงขอให้ภาครัฐ หรือธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ซึ่งจะช่วยภาคอสังหาริมทรัพย์ได้มาก เพราะจากสถิติที่ผ่านมา เมื่อมีการนำเกณฑ์ LTV มาใช้ ภาคอสังหาริมทรัพย์จะติดลบ แต่เมื่อมีการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV เมื่อไร ภาคอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาเป็นบวก
“อยากเห็นการลดดอกเบี้ยลงมา เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อใหม่ และประคับประคองการเป็นหนี้เสียของคนที่กำลังผ่อนสินเชื่อ นอกจากนี้ การลดดอกเบี้ย ยังมีอานิสงส์ให้เงินบาทไม่แข็งค่าเร็วเกินไป ทำให้ดึงดูดลูกค้าต่างชาติสนใจที่จะซื้อ และรับโอนห้องชุดเร็วขึ้น ส่วน LTV ต้องยอมรับว่าปลดล็อก LTV ช่วยกระตุ้นตลาดล่างไม่ได้แล้ว แต่จะมีโอกาสกระตุ้นราคา 5-7 ล้านขึ้นไป ลูกค้ามีศักยภาพ มีเงินออมในระบบ และซื้อเป็นบ้านหลัง 2-3 กลุ่มนี้ชอบที่ดอกเบี้ยบ้านต่ำ ถ้าปลดล็อก LTV ไม่ต้องจ่ายเงินดาวน์ 20-30% เขาก็พร้อมจะออกมาซื้อให้ลูกให้หลาน”
นายประเสิรฐ กล่าว
นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาในช่วง 5-10 ล้านบาท พฤติกรรมการซื้อเป็นกลุ่มมีความสามารถซื้อบ้านหลังที่ 2 เป็นคนที่มีเงินเก็บในระบบธนาคาร ไม่เหมือนกลุ่มต่ำกว่า 5 ล้านบาท ที่ซื้อเป็นบ้านหลังแรก จึงอยากให้รัฐบาลโฟกัสในการสนับสนุนการซื้อบ้านราคา 5-7 ล้านบาทขึ้นไป เพื่อมาขับเคลื่อนเศรษฐกิจ นอกจากซื้อเพราะย้ายที่ทำงาน ใกล้โรงเรียนของลูก หรือคนที่มีพ่อแม่อยากอยู่ชานเมือง ยังมีเหตุผลกลุ่มนี้มีการซื้อเพื่อความจำเป็นในการทำธุรกิจ และซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าให้กับกลุ่มธุรกิจเอสเอ็มอี หรือสตาร์ทอัพ
นอกจากนี้ ยังมองว่าภาครัฐอาจจะพิจารณาเพิ่มวงเงินลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยเงินกู้ ซึ่งปัจจุบันให้การลดหย่อนวงเงิน 100,000 บาท แต่อยากเสนอให้ขยายเพดานใหม่ เป็น 300,000-500,000 แสนบาท เพื่อให้มีรายได้เหลือมาผ่อนที่อยู่อาศัยและประกอบธุรกิจได้ ซึ่งเป็นการช่วยให้คนมีกำลังในการผ่อนเพิ่มมากขึ้น
โดย สำนักข่าวอินโฟเควสท์ (19 ก.ย. 67)
Tags: ที่อยู่อาศัย, ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต, สมาคมอาคารชุดไทย, อสังหาริมทรัพย์