นายพลสิทธิ ภูมิวสนะ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ดาโอ รีท แมเนจเมนท์ (ประเทศไทย) จำกัด (DAOL REIT) ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ เปิดเผยว่า ช่วงครึ่งปีแรกกองทรัสต์ KTBSTMR ยังคงทำผลงานได้ตามแผนงาน อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยรวมของทรัพย์สินภายใต้การบริหารของ DAOL REIT ในรอบการดำเนินงานตั้งแต่เดือน เม.ย.-มิ.ย.67 ยังอยู่ในระดับที่สูงกว่าร้อยละ 95 พิสูจน์ว่าทรัพย์สินทั้ง 6 โครงการของกองทรัสต์มีศักยภาพที่ดี โดยคลังสินค้าและโรงงานมีอัตราการเช่าเฉลี่ยที่ร้อยละ 98.90 อาคารสำนักงานมีอัตราการเช่าเฉลี่ยที่ร้อยละ 99.80 คอมมูนิตี้มอลล์มีอัตราการเช่าเฉลี่ยที่ร้อยละ 91.23 และศูนย์รับฝากข้อมูล มีอัตราการเช่าเฉลี่ยที่ร้อยละ 100.00
ขณะเดียวกันอัตราค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ยอยู่ในเกณฑ์ที่แข่งขันกับอัตราตลาดทั่วไปได้ มีโอกาสในการเติบโตตามศักยภาพที่แข็งแกร่งของทรัพย์สินในแต่ละโครงการ ซึ่งทำเลที่ตั้งแต่ละโครงการเหมาะสมกับอุตสาหกรรมในประเภทนั้นๆ จึงเป็นการส่งเสริมให้ผู้เช่าพื้นที่ครองสัดส่วนพื้นที่สูงมาโดยตลอด ประกอบกับมีคู่แข่งทางตรงในแต่ละพื้นที่ไม่มาก เนื่องจาก ปัจจัยทางสภาวะเศรษฐกิจที่ส่งผลให้การพัฒนาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ทั้งอาคารสำนักงาน คอมมูนิตี้มอลล์ หรือ คลังสินค้ามีปริมาณน้อยกว่าความต้องการในตลาด สำหรับกลุ่มผู้เช่าในกลุ่มตลาดเดียวกัน
สำหรับผู้เช่าในกลุ่มอุตสาหกรรม ทางกองทรัสต์และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ได้พิจารณาติดตามถึงข้อมูลภาวะเศรษฐกิจเพื่อวางแนวทางในการจัดหาผู้เช่าที่เหมาะสมอย่างต่อเนื่อง
จากภาพรวมเศรษฐกิจมหภาค ปัจจัยภายนอกประเทศ และ ภายในประเทศ เรามองว่าผลการดำเนินงานในช่วงไตรมาสที่ 3-4 จะยังคงสามารถรักษาระดับอัตราการเช่าพื้นที่ในแต่ละโครงการต่อไปได้ในอัตราเฉลี่ยที่ใกล้เคียงกับช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา แม้ว่าโดยธรรมชาติของผู้เช่าพื้นที่รายย่อยของแต่ละโครงการจะมีการเปลี่ยนแปลงตามการครบรอบของอายุสัญญาเช่า และ มีช่วงเปลี่ยนผ่านของรอยต่ออยู่บ้าง ซึ่งเป็นลักษณะปกติทั่วไปของการเปลี่ยนแปลงผู้เช่ารายย่อยภายในโครงการของแต่ละทรัพย์สินเท่านั้น โดยอัตราค่าเช่าพื้นที่ ซึ่งถือเป็นรายได้หลักของการจัดหาผลประโยชน์ในแต่ละทรัพย์สินนั้น เรามองว่าสภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบันจะส่งผลเชิงบวกให้แต่ละโครงการยังคงรักษาอัตราค่าเช่าได้ใกล้เคียงค่าเฉลี่ยในช่วงก่อนหน้า แม้ว่า การแข่งขันที่มีแนวโน้มเพิ่มสูงมากขึ้นในบางกลุ่มอุตสาหกรรม เช่น อาคารสำนักงาน และ คลังสินค้าโรงงาน
อย่างไรก็ตาม ‘DAOL REIT ในฐานะผู้จัดการของกองทรัสต์จะปรับและพัฒนากลยุทธ์การบริหารเพื่อให้ทรัพย์สินแต่ละโครงการมีศักยภาพในการแข่งขันที่สูงมากขึ้น เพื่อตอบสนองต่อการปรับเปลี่ยนของตลาดการเช่า นอกเหนือไปกว่านั้น มีการบริหารจัดการต้นทุนในหลายมิติ จากทั้งการบริหารต้นทุนค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นของทรัพย์สินแต่ละโครงการ รวมถึงการลดต้นทุนโดยการติดตั้งแผงผลิตไฟฟ้าจากพลังงานแสงอาทิตย์ ทั้งนี้ ก็เพื่อเพิ่มโอกาสในการสร้างกำไรสุทธิสูงสุดให้แก่กองทรัสต์ต่อไปในระยะยาว
ด้วยการบริหารที่มีประสิทธิภาพตามแผนทำให้รอบการดำเนินงานตั้งแต่ 1 เม.ย.2567 – 30 มิ.ย.2567 กองทรัสต์พิจารณาจ่ายปันผลในอัตรา 0.1741 บาทต่อหน่วย เป็นเงินประมาณ 52.49 ล้านบาท หรือคิดเป็นอัตราเงินจ่ายประโยชน์ตอบแทนแบบปรับปรุงเต็มปี (Annualized) ที่ประมาณร้อยละ 7/1 เมื่อเทียบกับราคาพาร์ (ที่ 10.00 บาทต่อหน่วย) และหากนับตั้งแต่จัดตั้งกองทรัสต์ (วันที่ 2 พ.ย.2564) ได้จ่ายประโยชน์ตอบแทนให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ไปแล้วกว่า 510.41 ล้านบาท เป็นจำนวน 10 ครั้ง หรือคิดเป็น 1.6929 บาทต่อหน่วย ซึ่งคิดเป็นอัตราผลตอบแทนร้อยละ 7.01 จากราคาพาร์ และร้อยละ 10.80 จากราคาตลาด (เมื่อวันที่ 25 ก.ค. 2567 ที่ 6.50 บาทต่อหน่วย)
นายพลสิทธิ กล่าวถึง แผนการดำเนินธุรกิจจากนี้ว่า แผนการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมของกองทรัสต์ในปัจจุบันเรามีโครงการที่อยู่ระหว่างการศึกษาและเตรียมการพิจารณาการเข้าลงทุนในทรัพย์สินประเภท คลังสินค้า/โรงงาน จำนวน 3 โครงการ โดยมีมูลค่าลงทุนรวมประมาณ 1,500 ล้านบาท ซึ่งเราจะพิจารณาทยอยการลงทุนเพิ่มเติมในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2567 จนถึงไตรมาส 4 ของปี 2568 ตามลำดับความพร้อมของทรัพย์สินแต่ละโครงการ และความเหมาะสมของสภาวะเศรษฐกิจ รวมถึงสภาวะตลาดการลงทุนโดยรวมต่อไป
กลยุทธ์การบริหารจัดการ Portfolio Management ได้มีการกำหนดโครงสร้างทางการเงินที่เหมาะสมสำหรับแหล่งเงินทุนต่างๆ เช่น การกู้ยืม หรือ การกู้ยืมและออกหน่วยทรัสต์เพิ่มทุน หรือ การออกหน่วยทรัสต์เพิ่มทุน ซึ่งผู้จัดการกองทรัสต์จะได้พิจารณาตามความเหมาะสมทั้งด้านต้นทุนทางการเงิน ด้านความเหมาะสมของสภาวะตลาดการลงทุน เพื่อประโยชน์สูงสุดของ KTBSTMR ในระยะยาวต่อไป
ในส่วนของการเพิ่มความมั่นใจให้กับผู้ถือหน่วยทรัสต์ได้มีการกำหนดแนวทางการดำเนินการโดยมีเงื่อนไขให้เจ้าของทรัพย์สินในโครงการต่างๆที่ KTBSTMR พิจารณาจะเข้าลงทุนเพิ่มเติมให้มีการถือหน่วยทรัสต์ของ KTBSTMR ตามสัดส่วนที่ตกลงกัน รวมถึงมีการพิจารณาถึงความสามารถและประสบการณ์ของผู้ที่จะเข้ามาเป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของทรัพย์สินที่ KTBSTMR จะเข้าลงทุนเพิ่มเติม เพื่อให้การบริหารทรัพย์สินเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ
สำหรับมุมมองอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในครึ่งปีหลัง จากทิศทางสถานการณ์ตรึงอัตราดอกเบี้ยนโยบายของ BOT และแรงกดดันจากภาคผู้ผลิต รวมถึงปัจจัยสนับสนุนของเฟด ทำให้ธนาคารพาณิชย์หลายแห่งมีมุมมองเชิงบวกต่อทิศทางการปรับลดลงของอัตราดอกเบี้ยอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งจากการคาดการณ์ของนักวิเคราะห์กรณีฐานที่ 0.25% จำนวน 2 ครั้ง ในสิ้นปีนี้ ซึ่งจะเป็นส่วนช่วยให้กองทรัสต์ KTBSTMR มีโอกาสในการทำกำไรได้มากขึ้นจากต้นทุนทางการเงินที่คาดว่าจะปรับลดลง อย่างไรก็ตาม กองทรัสต์ KTBSTMR มีแนวทางการจัดการบริหารเชิงป้องกันความเสี่ยงโดยการควบคุมอัตราส่วนการกู้เงินให้ไม่เกินร้อยละ 30.00 เพื่อให้เป็นไปตามกรอบและลดความเสี่ยง
ขณะที่การเติบโตของกลุ่มอุตสาหกรรม คลังสินค้าและโรงงาน ผลพวงจากกระแสตลาดรถยนต์ EV ทำให้กลุ่ม อุตสาหกรรมผู้ผลิตจากจีนแผ่นดินใหญ่ เข้ามาลงทุนกว้านซื้อที่ดินเพื่อหวังจะพัฒนาโรงงานผลิตรถยนต์ EV ให้ตอบโจทย์ผู้บริโภคภายในประเทศ และ อาเซียน ทั้งนี้ จากอานิสงค์ของปริมาณอุปสงค์ของกลุ่มบริษัทผู้ผลิตที่สูงมากกว่าอุปทานนั้น ส่งผลบวกต่อโรงงานสำเร็จรูป (Ready Built) ซึ่งกองทรัสต์ KTBSTMR มีโรงงานและคลังสินค้าประเภทนี้ ตั้งอยู่บนทำเลที่เป็นจุดยุทศาสาตร์ทั้งการคมนาคม นำเข้าและส่งออก จึงมองว่าจะเป็นแรงสนับสนุนให้ผลประกอบการของอุตสาหกรรมประเภทคลังสินค้าและโรงงานภายใต้การบริหารของกองทรัสต์ KTBSTMR มีแนวโน้มที่ดีและสามารถการเติบโตได้ในระยะยาว
นอกจากนี้การเติบโตของจำนวนนักท่องเที่ยว ส่งผลบวกต่ออุตสาหกรรมโรงแรมโดยตรงและอุตสาหกรรมพาณิชยกรรมในทางอ้อม โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดการณ์จำนวนนักท่องเที่ยวที่จะเข้าประเทศในปี 2567 กว่า 36 ล้านคน ส่งผลบวกอย่างมีนัยสำคัญต่อธุรกิจโรงแรมและรีสอร์ท
“การที่นักท่องเที่ยวที่มาพร้อมกับอำนาจในการจับจ่ายใช้สอยจะส่งผลทางอ้อมต่อกลุ่มอุตสาหกรรมพาณิชยกรรม โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ภายใต้การบริหารของกองทรัสต์ KTBSTMR ซึ่งมีกลุ่มเป้าหมายที่เฉพาะเจาะจงกับนักท่องเที่ยวชาวเอเชีย จีน เกาหลี ญี่ปุ่น โดยเฉพาะ ซึ่งเรามองว่าจะทำให้ความคึกคักในโครงการเพิ่มสูงขึ้นและผลประกอบการของโครงการเติบโตควบคู่ไป” นายพลสิทธิ กล่าว
โดย สำนักข่าวอินโฟเควสท์ (19 ส.ค. 67)
Tags: DAOL REIT, KTBSTMR, กองทรัสต์, กองรีท KTBSTMR, ดาโอ รีท แมเนจเมนท์, พลสิทธิ ภูมิวสนะ