นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า สมาคมฯ อยากจะเสนอแนะรัฐบาลให้จัดตั้งกองทุนเข้ามาค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้กับผู้กู้ซี้อบ้านที่มีรายได้น้อย เพื่อทำให้สถาบันการเงินมีความมั่นใจมากขึ้นในการให้สินเชื่อ โดยรัฐบาลอาจจะช่วยค้ำประกันราว 20-30% ของวงเงิน รวมถึงประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Morgage Insurance) ให้กับคนในทุกระดับ โดยคิดค่าธรรมเนียมกับยอดสินเชื่อ เพื่อทำให้สถาบันการเงินมีความสบายใจมากขึ้นในการให้สินเชื่อ
สำหรับราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับสูงขึ้นตามต้นทุน ขณะที่รายได้ของผู้ซื้อไม่ได้เพิ่มขึ้น จึงอยากเสนอให้มีการเปลี่ยนเกณฑ์การพัฒนาบ้านจัดสรรลดลงจากเดิมขั้นต่ำ 50 ตารางวา ลงมาเหลือ 40 ตารางวา เพื่อช่วยลดการปรับขึ้นราคาขาย เพราะขนาดของที่ดินเล็กลง และส่งผลให้ลดต้นทุนที่ดินลงได้ 20% แต่ฟังชั่นการใช้สอยยังคงเดิม ไม่ได้มีการเปลี่ยนแปลงมาก และเพียงพอต่อการใช้ชีวิตในบ้าน ทำให้คนสามารถซื้อบ้านได้ในราคาที่เข้าถึงได้มากขึ้น
นอกจากนี้ ยังอยากเสนอพักการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไว้ก่อน และทบทวนวิธีการเก็บภาษีใหม่ เพราะที่ผ่านมาสร้างความสับสนในการคิดคำนวณอัตราภาษีที่มีความซับซ้อน และยังมีการประเมินที่ไม่มีความถูกต้อง ทำให้เกิดความซับซ้อนกับเจ้าของที่ดิน และการประเมินของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์
นายอธิป กล่าวว่า ทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีนี้ยังมีความไม่แน่นอนว่าจะเติบโตจากปีก่อนได้หรือไม่ เนื่องจากเผชิญปัจจัยท้าทายค่อนข้างมาก โดยเฉพาะเศรษฐกิจในประเทศยังไม่ฟื้นตัวกลับมาดี กำลังซื้ออ่อนแอ อัตราดอกเบี้ยสูง และมาตรการ LTV ล้วนแต่กดดัน จะเห็นได้ว่าไตรมาส 1/67 ตลาดอสังหาฯ หดตัวสูงถึงกว่า 10%
อย่างไรก็ตาม หลังจากรัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ในช่วงเดือนเม.ย.ที่ผ่านมา โดยเฉพะการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่อยู่อาศัยเกิน 3 ล้านบาทขึ้นไป ช่วยสนับสนุนภาคอสังหาฯ ได้บ้าง แต่ความเชื่อมั่นของประชาชนยังไม่กลับมา จากภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้น ดอกเบี้ยยังสูง อีกทั้งสถาบันการเงินยังเข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลซ้ำเติมตลาดอสังหาฯ ค่อนข้างมาก
“ภาพเศรษฐกิจยังลุ่มๆดอนๆ กำลังซื้อก็ยังไม่กลับมาดี ดอกเบี้ยก็ยังสูง และแบงก์ก็ยังปล่อยกู้ยากอีก ทำให้ตอนนี้ใครจะซื้อบ้านก็ยังเจออุปสรรค ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯในช่วงที่ผ่านมา และปีนี้ก็จะโตไม่โตก็ยังไม่แน่ใจ” นายอธิป กล่าว
อัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวสูง เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อบ้าน และยังมีความไม่แน่นอนว่าทิศทางดอกเบี้ยจะสูงอย่างนี้ต่อไปอีกนานเท่าไร แต่คาดหวังจะมีการลดดอกเบี้ยสัก 1 ครั้งในช่วงครึ่งปีหลัง เพื่อให้พอจะช่วยพยุงตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ฟื้นกลับมาได้บ้าง
แต่อีกปัจจัยที่ยังต้องติดตาม คือ การปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำเป็น 400 บาท/วัน จะเป็นปัจจัยที่เร่งอัตราเงินเฟ้อของไทยให้สูงขึ้นหรือไม่ ซึ่งหากทำให้อัตราเงินเฟ้อสูงขึ้นอาจจะส่งผลกระทบต่อการพิจารณาปรับลดดอกเบี้ยได้ และเป็นปัจจัยที่กดดันภาคอสังหาริมทรัพย์ได้ต่อเนื่องเช่นกัน
ขณะที่การแข่งขันของผู้ประกอบการอสังหาฯในปี 67 จะรุนแรงมากขึ้น โดยเฉพาะการแข่งขันด้านราคา และการออกแคมเปญโปรโมชั่นต่างๆ ที่จะเห็นออกมากันเยอะมาก ซึ่งทำให้ตลาดอสังหาฯ ปีนี้แข่งขันกันดุเดือด
ด้านนายประเสิรฐ แด่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ปัจจัยที่กดดันต่อภาคอสังหาฯ ที่สำคัญมีส่วนมาจากมาตรการ LTV โดยเฉพาะยอดขายที่อยู่อาศัยที่ได้รับแรงกดดันเข้ามามากในช่วงที่มีความเข้มงวดจากมาตรการ LTV
ปัจจุบันตลาดอสังหาฯ ของไทยถูกขับเคลื่อนด้วยดีมานด์จากกลุ่มลูกค้าต่างชาติเป็นหลัก ปัจจุบันมีส่ดส่วนการโอนที่อยู่อาศัยของลูกค้าต่างชาติเพิ่มขึ้นมาเป็น 30% ของมูลค่าการโอนทั้งหมด ส่วนใหญ่เป็นชาวเมียนมาและจีน รวมถึงจะเห็นว่ากลุ่มบ้านเดี่ยวหรูเป็นอีกหนึ่งเซ็กเมนต์ที่ชาวต่างชาติสนใจซื้อเป็นจำนวนมาก ผ่านการซื้อแบบนิติบุคคล และเป็นกลุ่มที่ไม่มีปัจจัย LTV เข้ามากระทบ ทำให้ตลาดบ้านเดี่ยวระดับหรูยังมีทิศทางที่ดีอย่างต่อเนื่อง ต่างจากที่อยู่อาศัยประเภทอื่นที่เน้นตลาดในประเทศเกิดการชะลอตัว
ข้อเสนอแนะมาตรการระยะสั้ยเพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาฯ อยากให้มีการระงับมาตรการ LTV ไว้ชั่วคราวแบบปีต่อปี เพราะถือเป็นปัจจัยที่กระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ และหากมีการใช้มาตรการ LTV อยากให้บังคับใช้กับผู้ซื้อบ้านหลังที่ 3 เพราะปัจจุบันการมี Mass transit ที่ครอบคลุมมากขึ้น ทำให้การมีที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ที่ใช้ไปเรียน ทำงาน มีความจำเป็นมากขึ้น เพื่อการเดินทางที่สะดวกมากกว่าบ้านหลังแรกที่อยู่อาศัยมาตั้งแต่เดิม
ขณะเดียวกัน มองว่าการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลาง-บน จะเป็นแนวทางกระตุ้นตลาดฯ ได้ดีที่สุดในช่วงเวลาแบบนี้ เพราะเป็นกลุ่มคนที่ยังมีกำลังซื้อได้ รวมถึงการเพิ่มการเก็บภาษีของของชาวต่างชาติที่มาซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น เพื่อลดผลกระทบของการเฟ้อของราคาในกลุ่มบ้านหรูที่เป็นสินค้าเป้าหมายของชาวต่างชาติ และมีเงินมารองรับการจัดตั้งกองทุนเพื่อช่วยเหลือคนระดับล่างให้เข้าถึงการกู้ซื้อบ้านได้มากขึ้น
ส่วนมาตรการระยะยาวมองว่าต้องมีการปรับสัดส่วนการถือกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติให้ชัดเจน มีการจัดระเบียบอย่างเป็นรูปธรรม เพื่อลดการกระทำที่ที่เลี่ยงกฎหมายของชาวต่รงชาติออกมา นอกจากนี้ยังมองว่าการพัฒนาโครงการ Man Made เพื่อสร้างความน่าอยู่และความยั่งยืนของตลาดอสังหาฯ เช่น การพัฒนาที่ดินท่าเรือคลองเตย ที่จะเป็นโครงการที่สร้างความยั่งยืนและดึงดูดนักท่องเที่ยวเข้ามาได้มากขึ้น รวมถึงการสร้าง Medical Hub ในพื้นที่เดียวกัน เพื่อสร้างจุดเด่นของเมือง และการนำพื้นที่ของหน่วนงานภาครัฐมาพัฒนาสวนสำหรับชุมชน เป็นต้น
โดย สำนักข่าวอินโฟเควสท์ (28 พ.ค. 67)
Tags: กองทุนช่วยค้ำประกัน, ประกันภัย, สินเชื่อที่อยู่อาศัย, อธิป พีชานนท์, อสังหาริมทรัพย์