ผลประกอบการในไตรมาส 1/67 ของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์สะท้อนความอ่อนแอของธุรกิจที่รับผลกระทบจากเศรษฐกิจฟื้นตัวช้า กำลังซื้อยังอ่อนแอ การโอนชะลอลงจากยอดปฏิเสธสินเชื่อที่พุ่งขึ้นมาก และอัตราดอกเบี้ยทรงตัวสูง ทำให้บ้านระดับกลาง-ล่างได้รับผลกระทบอย่างหนัก ส่งผลให้กำไรของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกมาแย่
อย่างไรก็ตาม โบรกเกอร์มองว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์น่าจะพ้นจุดต่ำสุดแล้วในไตรมาสแรก และน่าจะเห็นการค่อยๆ ฟื้นตัวขึ้นในไตรมาส 2/67 ต่อเนื่องจนถึงครึ่งปีหลังที่คาดว่าเศรษฐกิจไทยน่าจะฟื้นตัว และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยน่าจะปรับตัวลง รวมถึงคาดหวังมาตรการของรัฐที่จะออกกระตุ้นด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนก็น่าจะเป็นอีกหนึ่งแรงหนุนสำคัญ
โบรกเกอร์ ยังเลือก AP และ SPALI เป็นหุ้นเด่นในกลุ่มอสังหาฯ ที่มี Valuation ไม่แพง และมีอัตราผลตอบแทนจากการจ่ายปันผลสูงราว 7%
นางสาวนวลพรรณ น้อยรัชชุกร ผู้อำนวยการ สายงานวิจัย บล.เอเซีย พลัส กล่าวว่า ผลการดำเนินงานของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 1/67 ออกมาต่ำกว่าที่ประมาณการมาจากหลายปัจจัย ทั้งเศรษฐกิจไทยฟื้นตัวช้า ทิศทางดอกเบี้ยยังสูง ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินกระทบต่อกำลังซื้อและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้นมาก ซึ่งไม่ได้อยู่ในเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง แต่เริ่มเห็นสู่บ้านระดับบนเพิ่มขึ้นกดดันต่อภาพรวมยอดโอน รวมถึงการทำโปรโมชั่นของผู้ประกอบการกดดันมาร์จิ้น
การลงทุนในหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ให้น้ำหนัก “เท่ากับตลาด” แม้ระยะสั้นจะมีแรงกดดันจากไตรมาส 1/67 ที่อ่อนแอ แต่คาดเป็นจุดต่ำสุดของปี ก่อนค่อยๆ ฟื้นขึ้นในไตรมาส 2/67 และต่อเนื่องในครึ่งปีหลัง ซึ่งจะมีแรงหนุนจากการลดค่าโอน และจดจำนอง ประกอบกับ ทิศทางดอกเบี้ยของไทยมีโอกาสปรับลงในครึ่งปีหลัง และเศรษฐกิจไทยหวังว่าจะฟื้นตัวมากขึ้น ตลอดจนการเปิดโครงการใหม่และส่งมอบคอนโดมิเนียมใหม่ที่จะเข้ามาเพิ่มขึ้นตั้งแต่ไตรมาส 2/67
หุ้นที่แนะนำในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ เลือกหุ้นเด่น ได้แก่ AP และ SPALI จากความคาดหวังการฟื้นตัวโดดเด่นของกำไรตั้งแต่ไตรมาส 2/67 และมีพอร์ตสินค้าหลากหลาย รวมทั้งโอกาสที่ได้รับประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ และยังให้ Dividend Yield สูงเกิน 6%
ด้านนักวิเคราะห์ บล.กสิกรไทย มองผลการดำเนินงานไตรมาส 1/67 ของหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกมาค่อนข้างต่ำกว่าที่คาดไว้ มองว่าเป็นผลมาจากแรงกดดันของยอดโอนชะลอตัว อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูง ซึ่งบางโครงการจะเห็นว่าอัตราปฏิเสธสินเชื่อสูงมากกว่า 50% ประกอบกับ อัตราดอกเบี้ยยังทรงตัวอยู่ในระดับสูง กระทบต่อการพิจารณาสินเชื่อและการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยด้วยเช่นกัน และยังไม่เห็นผลของมาตการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่ออกมาอย่างชัดเจน ทำให้ยังต้องใช้เวลาในการที่ตลาดจะค่อยๆ กลับมาฟื้นตัว
อย่างไรก็ตาม ต้องมองข้ามไปในช่วงครึ่งปีหลังของปี 67 เพื่อคาดหวังการฟื้นตัวของหุ้นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่เริ่มเข้าสู่ช่วงไฮซีซั่นที่จะมีการเปิดโครงการใหม่ และการโอนโครงการใหม่ที่แล้วเสร็จมากขึ้น โดยเฉพาะช่วงปลายไตรมาส 3/67 ต่อเนื่องไปถึงไตรมาส 4/67 ทำให้ยอดขายและยอดโอนจะปรับตัวสูงขึ้น
ประกอบกับ ยังต้องลุ้นทิศทางอัตราดอกเบี้ยที่มีโอกาสปรับลดลง ทำให้ลดแรงกดดันในเรื่องของการขอสินเชื่ออาจจะผ่อนคลายมากขึ้น และเมื่อดอกเบี้ยลดลงก็ทำให้อาจเกิดความรู้สึกเชิงจิตวิทยาคของความต้องการซื้อกลับมา
แต่ด้านการลงทุนยังเป็นการให้น้ำหนัก “เท่ากับตลาด” จากการแนวโน้มการฟื้นตัวในครึ่งปีหลัง อีกทั้งเป็นหุ้นที่ให้อัตราผลตอบแทนเงินปันผลสูงเฉลี่ย 7% และ Valuation ไม่แพง หากเลือกหุ้นเด่นในกลุ่มดังกล่าวมองว่า SPALI และ AP เป็นหุ้นเด่น เพราะ Valuation ไม่แพง และอัตราผลตอบแทนเงินปันผลที่ 7% ประกอบกับมี Backlog ที่สูง สามารถรองรับรายได้ที่เข้ามาในอนาคต และหากดอกเบี้ยปรับลดลง จะรับอานิสงส์ของดอกเบี้ยที่อาจส่งผลต่อยอดโอนที่เร็วขึ้น
ด้าน บล.ทิสโก้ ระบุในบทวิเคราะห์ว่า ผลประกอบการของบริษัทในธุรกิจที่พักอาศัยแสดงให้เห็นถึงสัญญาณความอ่อนแอใน ในไตรมาส 1/67 สะท้อนจากยอดจองที่ซบเซา และแผนการเปิดตัวโครงการของบริษัทต่างๆ แม้ว่ามาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ประกาศไปเมื่อเร็วๆ นี้จะมีศักยภาพในการปรับปรุงความเชื่อมั่นของตลาด และกระตุ้นกิจกรรมการขายในช่วงเดือนต่อๆ ไป แต่การชะลอตัวของเศรษฐกิจโดยรวมได้ส่งผลกระทบต่อยอดขายในไตรมาส 1/67 ในส่วนของตลาดระดับ high-end ที่มีระยะเวลาการโอนที่ช้าลง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยชะลอตัวลง แต่ยังคงมีระดับราคาที่สามารถจับจองซื้อได้ และการลดลงอย่างมากในการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยสำนักงานที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ (AREA) รายงานว่ามีจำนวนโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดตัวใหม่ลดลงอย่างมากถึง 58% ในเดือนเมษายน 2567 เมื่อเทียบกับเดือนมีนาคม 2567 มีเพียง 16 โครงการที่เปิดตัว รวมเป็นหน่วยที่อยู่อาศัย 3,750 หน่วย จากข้อมูลของ AREA การชะลอตัวนี้อาจเป็นผลมาจากสภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน
คอนโดมิเนียมครองตลาดในเดือนเมษายน คิดเป็น 38.3% ของหน่วยใหม่ทั้งหมด รองลงมาคือ โครงการทาวน์เฮาส์ (37.7%) และโครงการบ้านเดี่ยว (16.3%) โดยจำนวนบ้านเดี่ยวที่เปิดตัวใหม่ลดลงอย่างมากถึง 71.7% เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า โดยคิดตามมูลค่าโครงการ สัดส่วนจากผู้ประกอบการรายใหญ่คิดเป็น 90% ของหน่วยใหม่ จากจำนวนผู้ประกอบการ 8 ราย
ส่วนใหญ่ของโครงการใหม่ในเดือนเมษายนตั้งอยู่ในพื้นที่ชานเมืองรอบนอกกรุงเทพฯ และบริเวณที่สามารถเดินทางได้สะดวกภายในเมือง พื้นที่เหล่านี้มีราคาที่ดินต่ำกว่าและอยู่ใกล้เครือข่ายคมนาคมจึงน่าดึงดูดสำหรับการพัฒนา โดยอัตราการซื้อเฉลี่ยในเดือนนี้อยู่ที่ 17% ปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อย MoM เนื่องจากการลดลงของโครงการใหม่เมื่อเทียบกับอัตราการขายรายเดือนเฉลี่ย
โครงการราคาระดับกลางยังคงเป็นจุดสนใจ โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.65 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ตัวเลขนี้ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 8.48 ล้านบาทในเดือนก่อนหน้า ส่วนใหญ่ (51%) มีราคาระหว่าง 2-3 ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งเป็นกลุ่มราคาที่จับต้องได้มากที่สุด แต่ก็เผชิญกับระดับการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารสูงสุด
ในขณะที่การสำรวจของ AREA ระบุว่ามีประมาณ 400 โครงการอยู่ระหว่างการพัฒนา แต่จำนวนโครงการที่จะเปิดตัวจริงยังไม่แน่นอน บางส่วนของการลดลงเป็นผลมาจากวันหยุดยาว และความต้องการซื้อที่ซบเซาในช่วงสงกรานต์ส่งผลให้กิจกรรมโดยรวมลดลง MoM อย่างไรก็ตาม ปัจจัยต่างๆ เช่น สภาวะเศรษฐกิจ มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ และความต้องการของตลาด จะมีอิทธิพลต่อการตัดสินใจของผู้ประกอบการในเดือนถัดไป
ทั้งนี้ คงคำแนะนำ “ซื้อ” สำหรับ AP และ SIRI โดยมูลค่าที่เหมาะสมเท่ากับ 14.40 และ 2.20 บาท
โดย สำนักข่าวอินโฟเควสท์ (17 พ.ค. 67)
Tags: SCOOP, นวลพรรณ น้อยรัชชุกร, อสังหาริมทรัพย์