ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ Economic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ มองธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่าและธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าปี 66 มีแนวโน้มฟื้นตัวดีขึ้น ท่ามกลางความเสี่ยงอุปทานส่วนเกินและความท้าทายอื่นๆ
– ธุรกิจสำนักงานให้เช่าในปี 66 มีแนวโน้มฟื้นตัวได้เล็กน้อย จากการผ่อนคลายการควบคุมโรค โดยกลุ่มเกรด A มีโอกาสฟื้นตัวได้มากกว่ากลุ่มเกรด B โดยเฉพาะในพื้นที่ CBD ที่ยังคงมีความต้องการ อย่างไรก็ตาม รูปแบบการทำงานแบบ Hybrid workplace การฟื้นตัวของภาวะเศรษฐกิจในประเทศที่มีแนวโน้มเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป รวมถึงเศรษฐกิจโลกที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง และอุปทานใหม่ที่เพิ่มขึ้นมาก ยังคงเป็นปัจจัยกดดัน
ในส่วนตลาดสำนักงานให้เช่าในพื้นที่ CBD ปี 66 มีแนวโน้มขยายตัวมากขึ้น จากการเพิ่มขึ้นของพื้นที่ให้เช่าได้ของกลุ่ม CBD เกรด A เป็นหลัก แต่เทรนด์การทำงานแบบ Hybrid workplace และสถานการณ์เศรษฐกิจโลกที่ยังมีความไม่แน่นอน ยังเป็นปัจจัยกดดันการขยายตัว โดยอุปทานใหม่ของกลุ่ม CBD เกรด A ที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นมาก จะกดดันอัตราการเช่าและการฟื้นตัวของอัตราค่าเช่า ส่วนกลุ่ม CBD เกรด B อัตราการเช่ายังมีแนวโน้มทรงตัวได้ แต่อาจได้รับผลกระทบมากขึ้นในระยะต่อไป จากตัวเลือกอุปทานใหม่เกรด A ที่มีความทันสมัย
ขณะที่ตลาดสำนักงานให้เช่าในพื้นที่ Non-CBD ปี 66 มีแนวโน้มฟื้นตัวเล็กน้อย ในอัตราที่ต่ำกว่าพื้นที่ CBD จากพื้นที่ให้เช่าได้ของกลุ่มเกรด A ที่เพิ่มขึ้นเล็กน้อย จากอัตราค่าเช่าที่ยังต่ำกว่าในพื้นที่ CBD เกรด A ในขณะที่การเดินทางเข้าถึงสะดวกขึ้นตามการขยายตัวของรถไฟฟ้า อย่างไรก็ดี อุปทานใหม่ของกลุ่มเกรด A ที่เพิ่มขึ้นมากอาจกดดันอัตราการเช่าและการฟื้นตัวของอัตราค่าเช่าในระยะสั้น ขณะที่กลุ่มเกรด B มีแนวโน้มทรงตัว จากความต้องการพื้นที่ให้เช่าที่อาจชะลอตัว เนื่องจากพื้นที่ให้เช่าเปิดใหม่ของกลุ่มเกรด A ที่มีอัตราค่าเช่าสูงกว่าไม่มากนัก และกลุ่มเป้าหมายบริษัทขนาดกลาง-เล็กที่อาจมีความต้องการพื้นที่น้อยลงจากเหตุผลทางเศรษฐกิจ
– ธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า ในปี 66 มีแนวโน้มขยายตัวดีขึ้นในทุกพื้นที่ โดยความต้องการพื้นที่ค้าปลีกมีแนวโน้มฟื้นตัวได้มากขึ้น จากการออกมาทำกิจกรรมนอกบ้านที่เริ่มเป็นปกติมากขึ้นหลังสถานการณ์การแพร่ระบาดโควิด-19 คลี่คลาย ประกอบกับการขยายตัวตามอุปทานใหม่ที่เพิ่มขึ้นมาก โดยเฉพาะพื้นที่ Suburb ซึ่งได้รับผลกระทบน้อยกว่าพื้นที่อื่นๆ ขณะที่ Midtown และ Downtown มีแนวโน้มฟื้นตัวดีขึ้น อย่างไรก็ตามกำลังซื้อที่ฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป และอุปทานใหม่ที่เพิ่มขึ้นมาก ยังคงเป็นปัจจัยกดดัน
ตลาดพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในพื้นที่ Downtown ปี 66 มีแนวโน้มกลับมาปรับตัวเพิ่มขึ้น จากทำเลใจกลางเมืองที่ยังสามารถดึงดูด Traffic ได้ดี ทั้งจากชาวไทย และนักท่องเที่ยวต่างชาติ เช่นเดียวกับอัตราค่าเช่าในพื้นที่ที่คาดว่าจะกลับมาฟื้นตัวได้ดี หลังลดลงต่อเนื่องจากโควิด-19 และมาตรการลดค่าเช่าในช่วงที่ผ่านมา
ตลาดพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในพื้นที่ Midtown ปี 66 มีแนวโน้มขยายตัวได้ในอัตราที่ใกล้เคียงกับในพื้นที่ Downtown ตามการขยายตัวของอุปทานใหม่ที่เพิ่มขึ้นมาก อย่างไรก็ตาม ด้วย Traffic อาจยังไม่เท่าของพื้นที่ Downtown ทำให้อัตราการปล่อยเช่าในพื้นที่อาจชะลอตัวลง และต่ำกว่าอัตราการปล่อยเช่าของ Downtown เล็กน้อย
ตลาดพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในพื้นที่ Suburb ปี 66 ยังขยายตัวได้อย่างต่อเนื่อง และเป็นพื้นที่เดียวที่ยังขยายตัวได้แม้ในช่วงที่ COVID-19 แพร่ระบาดรุนแรง อย่างไรก็ตาม อุปทานใหม่ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นมากอาจทำให้อัตราการเช่าลดลงเล็กน้อยในระยะสั้น แต่ด้วยทำเลที่ตอบโจทย์การขยายตัวของเมืองส่งผลให้ตลาดยังมีแนวโน้มเติบโตและคาดว่าจะกลับไปอยู่ระดับเดิมได้ในระยะต่อไป
อย่างไรก็ตามการฟื้นตัวของธุรกิจสำนักงานให้เช่า และธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในปี 66 รวมถึงในระยะต่อไปยังมีแนวโน้มเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยมีประเด็นความท้าทายที่ต้องจับตามอง ทั้งอุปทานส่วนเกินที่เพิ่มขึ้น เทรนด์การทำงานแบบ Hybrid workplace ที่จะส่งผลต่อธุรกิจสำนักงานให้เช่ามากขึ้น และการแข่งขันของพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในต่างจังหวัดที่มีแนวโน้มรุนแรงขึ้น
นอกจากนี้อุปทานส่วนเกินที่เพิ่มขึ้น ซึ่งมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นมากในระยะต่อไปตามแผนการเปิดของผู้ประกอบการ และคาดว่าจะมีอัตราการเติบโตที่สูงกว่าการฟื้นตัวของกำลังซื้อ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะคอยกดดันอัตราการฟื้นตัวของทั้งตลาดสำนักงานให้เช่าและตลาดพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าให้เป็นไปอย่างจำกัด
ขณะที่เทรนด์การทำงานแบบ Hybrid workplace จากที่ออฟฟิศ ที่บ้าน หรือที่ไหนก็ได้ สลับกับการเข้าสำนักงานจะมีบทบาทมากยิ่งขึ้น โดยมีแนวโน้มถูกนำมาปรับใช้และกลายเป็นมาตรฐานอย่างรวดเร็วในระยะต่อไป ทำให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานให้เช่าจะได้รับผลกระทบมากขึ้น
ส่วนการแข่งขันของพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในต่างจังหวัดที่มีแนวโน้มรุนแรงขึ้น จากการขยายสาขาของผู้เล่นรายใหญ่ออกไปสู่จังหวัดหัวเมืองสำคัญที่มีศักยภาพมากขึ้น ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อความสามารถในการแข่งขันของผู้ประกอบการรายเล็กในท้องถิ่นมากขึ้น
EIC มองว่า ผู้ประกอบการพื้นที่สำนักงานให้เช่าและพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า จำเป็นต้องเริ่มปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือความท้าทายดังกล่าว โดยพื้นที่สำนักงานให้เช่าที่มีรูปแบบตายตัวแบบเดิมอาจไม่เพียงพอ แม้จะเป็นพื้นที่เปิดใหม่หรืออยู่ในทำเล CBD ก็ตาม การนำเสนอทางเลือกอื่นๆ เพิ่มเติม เช่น รูปแบบพื้นที่ที่ยืดหยุ่นปรับเปลี่ยนได้สะดวก การนำเทคโนโลยีมาใช้ การปรับรูปแบบเพื่อสร้างความแตกต่าง รวมถึงการพิจารณาทำโครงการ Mixed use ให้มากขึ้น จะช่วยเพิ่มศักยภาพในการแข่งขันและลดความเสี่ยงได้มากขึ้น
สำหรับพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า การดึงดูดกำลังซื้อและ Traffic ของโครงการด้วยรูปแบบพื้นที่ที่หลากหลายและมีความแตกต่าง, การเก็บและวิเคราะห์ข้อมูลและ Journey ของลูกค้า รวมถึงการให้ความสำคัญกับ Digital experience ควบคู่ไปกับ Physical experience จะเป็นมาตรฐานใหม่ที่ผู้ประกอบการพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าจำเป็นต้องมีในระยะต่อไป
โดย สำนักข่าวอินโฟเควสท์ (16 พ.ย. 65)
Tags: EIC, ค้าปลีก, ธนาคารไทยพาณิชย์, ธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่า, พื้นที่สำนักงาน