ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS ธนาคารกรุงไทย (KTB) ประเมินมูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 65 มีมูลค่า 6.04 แสนล้านบาท ฟื้นตัว 3.3%YoY ก่อนเร่งตัวขึ้นอีก 4.2%YoY ในปี 66 โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลักมาจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย การกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติ ประกอบกับมีโอกาสที่ภาครัฐจะขยายมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ทั้งมาตรการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV และมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน-จำนอง ออกไปอีก 1 ปี จากเดิมที่จะสิ้นสุดลงปลายเดือน ธ.ค. 65
อย่างไรก็ดี ยังคงต้องจับตาปัจจัยด้านดอกเบี้ยขาขึ้น และต้นทุนการพัฒนาโครงการที่อยู่ในระดับสูงอย่างใกล้ชิด เนื่องจากทั้ง 2 ปัจจัยจะส่งผลโดยตรงต่อการซื้อของผู้บริโภค และความสามารถในการทำกำไรของผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยในระยะ 1-2 ปีนี้
สำหรับมูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยในปี 65 คาดว่า มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะฟื้นตัว 3.3%YoY คิดเป็นมูลค่า 6.04 แสนล้านบาท โดยมีปัจจัยสนับสนุนจาก 1. การขยายตัวของเศรษฐกิจไทย และ 2. มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ทั้งการผ่อนปรนมาตรการสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) และการลดค่าธรรมเนียมโอน-จำนอง โดยที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรร อาทิ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์ ที่สามารถตอบโจทย์การทำงานที่บ้าน (Work From Home : WFH) ได้ดีกว่าคอนโดมิเนียม ยังคงได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้บริโภคสะท้อนจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ในครึ่งแรกของปี 65 ที่ขยายตัวสูงถึง 7.2%
ทั้งนี้ มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ทั้งการผ่อนปรน LTV ให้ผู้กู้ทุกสัญญาสามารถกู้ได้เต็ม 100% และการลดค่าธรรมเนียมโอน-จำนองให้เหลือรายการละ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท กระทรวงการคลัง และธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กำลังหารือถึงความเป็นไปได้ที่จะต่ออายุทั้ง 2 มาตรการต่อไปอีก 1 ปี จากที่จะสิ้นสุดลงปลายเดือน ธ.ค. 65 เป็นปลายปี 66 แทน
สำหรับปี 66 คาดว่าสภาพเศรษฐกิจไทยที่เติบโตต่อเนื่อง และการกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติ จากสถานการณ์การเดินทางระหว่างประเทศที่เริ่มกลับเข้าสู่สภาวะปกติมากขึ้น จะส่งผลให้มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลขยายตัวในอัตราเร่งขึ้นที่ 4.2%YoY คิดเป็นมูลค่า 6.3 แสนล้านบาท
นอกจากเศรษฐกิจไทยที่เติบโตต่อเนื่อง ซึ่งถือเป็นปัจจัยบวกต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคไทยแล้ว การเปิดรับนักท่องเที่ยวต่างชาติได้มากขึ้นจาก 8.9 ล้านคนในปี 65 ขึ้นมาอยู่ที่ 21.3 ล้านคน จะเป็นปัจจัยบวกให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในไทยของชาวต่างชาติเติบโตตาม
ทั้งนี้ โดยเฉพาะจากชาวจีน ซึ่งคิดเป็นครึ่งหนึ่งของกำลังซื้อต่างชาติทั้งหมด ยังคงให้ความสนใจในภาคอสังหาฯ ไทย สะท้อนจากข้อมูลของ Juwai.com เว็บไซต์ซื้อขายอสังหาฯ ในต่างประเทศที่ใหญ่ที่สุดของจีนที่ชี้ว่า อสังหาฯ ไทยยังได้รับการค้นหาและมีคำสั่งซื้ออยู่ใน 3-4 อันดับแรกอย่างต่อเนื่องในช่วงครึ่งปีแรกของปี 65 ที่ผ่านมา โดย Segment ที่จะได้ประโยชน์จากการกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติมากที่สุด ได้แก่ คอนโดมิเนียม 40-50 ตร.ม. ราคา 4-5 ล้านบาทต่อยูนิต ในทำเลยอดฮิตของต่างชาติอย่างสุขุมวิท สาทร อโศก พระราม 9 และรัชดา เป็นต้น
สำหรับโครงการเปิดใหม่ในช่วง 1H/65 ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีหน่วยเปิดใหม่ราว 51,500 ยูนิต สูงขึ้นกว่า 2 เท่าเมื่อเทียบกับทั้งปีที่ผ่านมา แบ่งเป็น บ้านจัดสรร 21,500 ยูนิต และคอนโดมิเนียม 30,500 ยูนิต
ส่วน Segment ของที่อยู่อาศัยแต่ละประเภท ที่ได้รับการตอบรับจากผู้บริโภคสะท้อนจากการมียอดขาย (Pre-sale) อยู่ในระดับสูงได้แก่ 1. บ้านเดี่ยว ราคามากกว่า 20 ล้านบาท มียอด Pre-sale เท่ากับ 18.9% 2. บ้านแฝด ราคา 5-10 ล้านบาท Pre-sale 23.4% 3. ทาวน์เฮ้าส์ ราคา 5-10 ล้านบาท Pre-sale 57.8% และ 4. คอนโดมิเนียม Segment ที่ได้รับความนิยมสุด คือ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท หรือเป็นกลุ่มที่เน้นการมอบความคุ้มค่าให้ผู้บริโภค โดยมียอด Pre-sale 37.4%
สำหรับทั้งปี 65-66 Krungthai COMPASS คาดว่า หน่วยเปิดใหม่จะสูงขึ้นจาก 56,800 ยูนิตในปี 64 มาอยู่ที่ปีละ 90,000-100,000 ยูนิต แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 40,000-45,000 ยูนิต และคอนโดมิเนียม 50,000-55,000 ยูนิต เนื่องจากผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยต้องเร่งตุน Backlog ให้กับตนเอง
อย่างไรก็ดี หลังจากช่วงการระบาดของโควิด-19 ในปี 63-64 ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ตัดสินใจที่จะรักษาสภาพคล่อง ด้วยวิธีการเน้นขายสต็อกเก่าที่สร้างเสร็จแล้ว และเลื่อนการเปิดโครงการใหม่ออกไปจนกว่าสถานการณ์จะดีขึ้น ส่งผลให้หน่วยเปิดใหม่ในช่วงเวลาดังกล่าวจึงอยู่ในระดับต่ำเพียงปีละ 65,000 เท่านั้น
ขณะที่แนวโน้มหน่วยเปิดใหม่ที่จะปรับตัวสูงขึ้นในปี 65-66 สอดคล้องแผนงานของ Top Developers ที่แทบทุกรายมีแผนจะเปิดโครงการใหม่ในปี 65 ในระดับที่สูงขึ้นจากปีก่อน เช่น AP ปี 65 มีแผนจะเปิดโครงการใหม่ 60 โครงการ มูลค่า 75,000 ล้านบาท สูงขึ้นจาก 19 โครงการ 22,540 ล้านบาท ในปี 64 และ SIRI ที่ตั้งเป้าเปิดโครงการใหม่ 46 โครงการ 50,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อนที่ 15 โครงการ มูลค่าเกือบ 8,100 ล้านบาท
นอกจากนี้ หน่วยเปิดใหม่ที่สูงขึ้นในกลุ่มบ้านจัดสรร ซึ่งโดยทั่วไปมักใช้ระยะเวลาก่อสร้างค่อนข้างเร็วที่ 6-12 เดือน ถือเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสนับสนุนให้มูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยในปี 66 มีแนวโน้มเติบโตในอัตราที่เร่งขึ้นจากปีนี้เช่นกัน
สำหรับผลการดำเนินงานของผู้ประกอบการในช่วง 1H/65 ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย Top 10 Developers มีรายได้รวมใน 1H/65 เท่ากับ 105,617 ล้านบาท ขยายตัว 3.9%YoY ซึ่งถือเป็นระดับที่สูงกว่าช่วงก่อนโควิด (Pre-COVID) ที่ 103,128 ล้านบาท ใน 1H/62 อยู่ 2.4%
ทั้งนี้ รายได้ที่สูงขึ้นส่วนใหญ่เป็นผลมาจากที่อยู่อาศัยในกลุ่มบ้านจัดสรร อาทิ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์ เนื่องจากยังคงเป็นประเภทของที่อยู่อาศัยที่มีขนาดและพื้นที่ที่ตอบโจทย์การ WFH ของผู้บริโภคในปัจจุบันได้มากกว่าคอนโดมิเนียม สะท้อนจากรายได้ในกลุ่มบ้านจัดสรรของผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยที่ขยายตัวได้ดีใน 1H/65 อาทิ AP ที่ขยายตัวถึง 21.5%YoY เช่นเดียวกับ SC และ SPALI ที่ขยายตัว 11.7%YoY และ 22.1%YoY ตามลำดับ อย่างไรก็ดี ยังพบว่าผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยบางรายมีรายได้ใน 1H/65 ที่ลดลงจากปีที่ผ่านมา
ด้านการทำกำไร พบว่า Top 10 Developers มีอัตรากำไรสุทธิเฉลี่ยที่สูงขึ้นจาก 12.5% ใน 1H/64 มาอยู่ที่ 12.9% ตามการทยอยลดความรุนแรงในการแข่งขันทำโปรโมชั่นทางการตลาดลง อย่างไรก็ดี เมื่อเปรียบเทียบกับกำไรสุทธิเฉลี่ยในช่วง 1H/62 ที่ 15.5% พบว่าความสามารถในการกำไรโดยเฉลี่ยยังต่ำกว่าช่วง Pre-COVID อยู่พอสมควร
Krungthai COMPASS มองว่า สิ่งที่ควรจับตามองในปี 66 คือ “เทรนด์ดอกเบี้ยขาขึ้น” และ “ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ยังยืนสูง” ซึ่งเป็นปัจจัยลบสำคัญต่อต้นทุนการดำเนินงานของผู้พัฒนาที่อยู่อาศัย ในส่วนของอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น คาดว่า อัตราดอกเบี้ยในช่วงที่เหลือของปี 65 จนถึงปี 66 จะอยู่ในทิศทางปรับตัวสูงขึ้น
ทั้งนี้ มีแรงผลักดันหลักจาก 1. คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มีแนวโน้มปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายขึ้นอีก 2 ครั้งจากปัจจุบันที่ 0.75% เป็น 1.25% ในปี 65 ก่อนปรับขึ้นอีก 3 ครั้งเป็น 2% ในปี 66 และ 2. การปรับขึ้นค่าธรรมเนียมนำส่งเงินเข้ากองทุนฟื้นฟูและพัฒนาระบบสถาบันการเงิน (FIDF) ใน 1 ม.ค. 66 จะกลับมาจ่ายในอัตราเดิมที่ 0.46% จากอัตราปัจจุบันที่ 0.23% ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยทั้งฝั่งผู้บริโภคและผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยจะได้รับผลกระทบผ่านต้นทุนการกู้ยืมที่ทั้ง Minimum Retail Rate (MRR) และ Minimum Loan Rate (MLR) ที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นตาม
สำหรับผลต่อผู้บริโภค สามารถแบ่งได้ 2 กลุ่มด้วยกัน คือ 1. กลุ่มที่กำลังผ่อนชำระที่อยู่อาศัยอยู่ในปัจจุบัน และ 2. ผู้ที่มีความสนใจจะขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในช่วง 1-2 ปีนี้ ส่วนผู้ที่กำลังผ่อนชำระอยู่ในปัจจุบัน ที่แม้จะมีค่างวดที่ต้องชำระต่อเดือนไม่เปลี่ยนไป แต่ค่างวดดังกล่าวจะถูกนำไปชำระดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น และเหลือส่วนต่างที่จะนำไปตัดเงินต้นได้ลดลง หมายความว่าผลกระทบของผู้บริโภคในกลุ่มนี้ จะอยู่ในรูปแบบของระยะเวลาในการผ่อนชำระที่มีโอกาสนานขึ้น หากอัตราดอกเบี้ยยังคงเป็นขาขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ส่วนผลกระทบต่อผู้ที่มีความสนใจจะขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใน 1-2 ปีนี้ คือ การลดลงของมูลค่าที่อยู่อาศัยสูงสุดที่สามารถซื้อได้ โดยคาดว่าทุกๆ การขึ้นดอกเบี้ย 1% มีแนวโน้มจะทำให้มูลค่าที่อยู่อาศัยสูงสุดที่ผู้บริโภคสามารถซื้อได้ลดลงไปราว 10% เช่น ที่อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 5% ผู้บริโภคที่มีกำลังผ่อน 6,000 บาท/เดือน จะสามารถกู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้ในราคาสูงสุดราว 1 ล้านบาท
อย่างไรก็ดี หากอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยขึ้นเป็น 6% ผู้บริโภคจะต้องมีกำลังผ่อน 6,700 บาท/เดือน ถึงจะสามารถกู้ซื้อที่อยู่อาศัยในราคาเดิมได้ ดังนั้น หากผู้บริโภคมีกำลังผ่อนเท่าเดิมที่ 6,000 บาท/เดือน ก็จำเป็นต้องซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่ถูกลงมาที่ 900,000 บาท เป็นการทดแทน
ในส่วนของผลต่อผู้พัฒนาที่อยู่อาศัย การขึ้นอัตราดอกเบี้ยจะส่งผลให้ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยมีต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น โดยเมื่อกำหนดให้ปัจจัยอื่นๆ คงที่ Krungthai COMPASS คาดว่าทุกๆ การขึ้นอัตราดอกเบี้ย 1% จะส่งผลให้ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยมี Net Profit Margin ลดลงโดยเฉลี่ยที่ -0.56% เทรนด์ดอกเบี้ยขาขึ้นใน 1-2 ปีนี้จึงเป็นปัจจัยกดดันต่อการทำกำไรของผู้พัฒนาที่อยู่อาศัย
อย่างไรก็ดี ผลกระทบของการขึ้นอัตราดอกเบี้ยต่อ Net Profit Margin ของผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยแต่ละรายยังขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย อาทิ สัดส่วนการพึ่งพาแหล่งเงินทุนจากสินเชื่อ (Loan) และหุ้นกู้ (Bond) ต่อส่วนของเจ้าของ สัดส่วนของสินเชื่อและหุ้นกู้ที่กำหนดให้จ่ายดอกเบี้ยในอัตราผันแปร (Float Rate) รวมถึงการครบกำหนดชำระของหุ้นกู้ หากผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยรายใดมีการใช้แหล่งเงินทุนจาก Loan และ Bond ในรูปแบบ Float Rate ที่มาก หรือมีความจำเป็นที่จะต้อง Rollover หุ้นกู้เพื่อนำมาชำระหุ้นกู้เดิมก็มีโอกาสที่จะได้รับผลกระทบจากการขึ้นอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยรายอื่นๆ
ส่วนต้นทุนพัฒนาโครงการ ยังอยู่ในระดับสูงต่อเนื่อง ราคาวัสดุก่อสร้างหลายรายการปรับตัวสูงขึ้นมากใน 1H/65 โดยเฉพาะเหล็ก และปูนซีเมนต์ เช่นเดียวกับราคาที่ดินซึ่งยังเติบโตต่อเนื่อง แม้จะอยู่ในภาวะการแพร่ระบาดของโควิด-19 หรือแม้ในภาวะเศรษฐกิจที่ไม่ได้เติบโตเร็วนักก็ตาม
ทั้งนี้ ในช่วง 1H/65 ราคาวัสดุก่อสร้างโดยรวม ปรับตัวสูงขึ้นไปแล้ว 5.8% จากปี 64 เร่งตัวขึ้นกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีย้อนหลังที่เพิ่มขึ้นปีละ 1.9% อย่างเห็นได้ชัด โดยราคาเหล็กปรับเพิ่มขึ้นมากสุดที่ 10.3% รองลงมาได้แก่ ปูนซีเมนต์ 5.3% ไม้และผลิตภัณฑ์ไม้ 4.2% กระเบื้อง 4% และอุปกรณ์ไฟฟ้า และประปา 3.8%
ขณะที่วัสดุก่อสร้างหลักอย่างราคาเหล็ก คาดว่าแม้สถานการณ์ในภาคอสังหาฯ ของจีนจะทำให้ความต้องการใช้เหล็กลดลง ซึ่งส่งผลต่อเนื่องให้ราคาเหล็กมีแนวโน้มปรับตัวลงแรงใน 2H/65 แต่ราคาเหล็กโดยเฉลี่ยในปี 65-66 คาดว่าจะยังยืนอยู่ในระดับสูงที่ 23,500-24,000 บาท/ตัน เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยใน 5 ปีหลังสุดที่ 20,800 บาท/ตัน
ในส่วนของราคาวัสดุก่อสร้างอื่นๆ ที่มีแนวโน้มอยู่ในระดับสูงต่อเนื่องในช่วง 1-2 ปีนี้ จากต้นทุนพลังงานและวัตถุดิบที่ยังอยู่ในระดับสูงกว่าในอดีต ด้านราคาที่ดิน พบว่า ยังคงปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องจากดัชนีราคาที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑลใน 1H/65 ที่ยังสูงขึ้น 2.6% จากค่าเฉลี่ยปี 64 ส่งผลการพัฒนาโครงการใหม่ๆ จะมีต้นทุนที่สูงขึ้น
สำหรับการปรับขึ้นค่าจ้างแรงงานขั้นต่ำ คาดว่าจะกระทบภาคอสังหาฯ บ้างแต่ไม่มากนัก เนื่องจากค่าจ้างแรงงานโดยส่วนใหญ่ในภาคธุรกิจก่อสร้างที่อยู่อาศัยสูงเกินค่าแรงขั้นต่ำอยู่ก่อนแล้ว นอกจากนี้ ในปัจจุบันยังมีการใช้เทคโนโลยีก่อสร้างบ้านด้วยระบบ Precast มากขึ้น ซึ่งช่วยลดการใช้จำนวนแรงงานไปได้ในระดับหนึ่ง
“ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงปี 65-66 จะอยู่ในทิศทางขยายตัว ทั้งในฝั่งของความต้องการซื้อจากการเติบโตของภาวะเศรษฐกิจและการกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติ ตลาดที่อยู่อาศัยยังมี Upside จากมาตรการสนับสนุนของภาครัฐทั้งมาตรการผ่อนปรน LTV และมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน-จำนองที่มีโอกาสจะต่ออายุอีก 1 ปี อย่างไรก็ดี ยังต้องจับตา Downside ของตลาดที่อยู่อาศัยทั้งดอกเบี้ยขาขึ้น และต้นทุนพัฒนาโครงการที่ยังอยู่ในระดับสูง” บทวิเคราะห์ ระบุ
โดย สำนักข่าวอินโฟเควสท์ (22 ก.ย. 65)
Tags: KTB, LTV, ธนาคารกรุงไทย, ธนาคารแห่งประเทศไทย, ธปท., ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS, อสังหาริมทรัพย์, เศรษฐกิจไทย