เป็นสัปดาห์ของว่าที่หุ้นน้องใหม่หลายบริษัทที่เตรียมจ่อคิวเข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯกันต่อเนื่อง รวมไปถึง บมจ.แอสเซทไวส์ (ASW) บริษัท Holding Company พร้อมเดินหน้าเข้าเทรดในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) วันที่ 28 เม.ย.นี้ ประกอบธุรกิจพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจรตั้งแต่โครงการอาคารชุดที่พักอาศัยประเภทคอนโดมิเนียม และโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทแนวราบ รวมไปถึงธุรกิจเกี่ยวเนื่องกับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย ภายใต้แนวคิด “ความสุขที่ออกแบบมาเพื่อคุณ…We Build Happiness”
การระดมทุนของ ASW ครั้งนี้เป็นการนำเสนอขายหุ้นทั้งหมด 206 ล้านหุ้น คิดเป็นไม่เกิน 27.07% ของจำนวนหุ้นสามัญที่ออกและเรียกชำระแล้วทั้งหมดของบริษัทฯ เป็นการกำหนดราคาเสนอขายหุ้นไอพีโอที่ 9.82 บาท คิดเป็นอัตราส่วนราคาหุ้นต่อกำไรสุทธิต่อหุ้น (P/E) ที่ 8.54 เท่า คำนวณจากกำไรสุทธิส่วนที่เป็นของบริษัทใหญ่ตามงบการเงินปี63 (1 ม.ค.-31 ธ.ค.63)
กว่าจะเป็น “ASW” แบรนด์อสังหาฯชั้นนำ ?
นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร เปิดเผยกับ “อินโฟเควสท์” ว่า บริษัทก่อตั้งมาแล้วร่วม 17 ปีมีความเชี่ยวชาญธุรกิจการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เริ่มเข้าสู่ตลาดคอนโดมิเนียมเมื่อ 8 ปีที่แล้ว มีหลากหลายแบรนด์ที่เป็นที่รู้จักวงกว้าง เช่น โครงการโมดิซ ลอนซ์ (Modiz Launch) บนทำเลในย่านมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ศูนย์รังสิต, โครงการทาวน์โฮมบ้านภูริปุรีคอร์ทยาร์ด- พัฒนาการ
และยังมีโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จซึ่งอยู่ระหว่างโอนกรรมสิทธิ์อย่างต่อเนื่อง เช่น โครงการเคฟ ทาวน์สเปซ (Kave Town Space) โครงการแอทโมซ รัชดา-ห้วยขวาง (Atmoz Ratchada-Huaikhwang) ซึ่งเป็นโครงการที่ได้รับความสนใจจากกลุ่มเริ่มสร้างครอบครัวและกลุ่มคนเริ่มทำงานเป็นอย่างดี
ASW มีบริษัทย่อยทั้งหมด 15 บริษัทที่ประกอบธุรกิจหลักคือ ธุรกิจพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย ทั้งคอนโดมิเนียมและแนวราบ ได้แก่ บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮมและโฮมออฟฟิศ จำนวน 12 บริษัท และบริษัทย่อยอีก 3 บริษัท ประกอบธุรกิจอื่น ซึ่งเป็นธุรกิจเกี่ยวเนื่องกับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย เช่น ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่า, ธุรกิจรับฝากขายฝากเช่าอสังหาริมทรัพย์
กลยุทธ์เบียดคู่แข่งรายใหญ่ ?
ปัจจุบันการแข่งขันเริ่มลดลง เพราะมีรถไฟฟ้าสายสีต่างๆขยายตัวหลากหลายเส้นทาง แต่หากเข้าไปแข่งขันทำเลในพื้นที่ใจกลางเมือง ต้องยอมรับว่ามีต้นทุนราคาที่ดินที่ค่อนข้างแพง แม้ว่าบริษัทจะมีที่ดินใจกลางเมืองบ้าง แต่ด้วยแนวทางการบริหารต้นทุนที่เหมาะสมเพื่อให้ได้รับผลกำไรที่ดี กลยุทธ์การเลือกทำเลนอกเมืองแต่มีศักยภาพที่ดีเป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้บริษัทประสบความสำเร็จเรื่องของการเติบโตของกำไรตั้งแต่อดีตจนมาถึงปัจุบัน
นอกจากนั้นบริษัทมีความใส่ใจการออกแบบที่ดีตอบสนองไลฟ์สไตล์ของลูกค้าเพื่อตอบโจทย์การใช้ชีวิตระยะยาว ส่งผลให้แต่ละโครงการบริษัทสามารถโอนได้ สะท้อนจากยอดโอนปี63 แม้ว่าจะเกิดปัญหาโควิด-19 แต่ลูกค้าก็ยังมีการโอนโครงการอย่างต่อเนื่อง ทำให้ภาพรวมผลประกอบการของบริษัทเติบโตได้เป็นอย่างดี
ความสามารถทำกำไรดีกว่าอุตสาหกรรม ?
กลยุทธ์การบริหารกำไรบริษัทนั้นตั้งแต่เริ่มก่อสร้างแต่โครงการจะต้องมีอัตรากำไรสุทธิไม่ต่ำกว่า 15% บางปีบริษัทก็สามารถทำผลกำไรได้ดี เช่น ปี 63 บริษัทมีอัตรากำไรสุทธิอยู่ที่ 20.6% เกิดจากผลงานของทีมงาน ประกอบด้วย อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำ การทำการตลาดที่มีความแม่นยำ ปรับเปลี่ยนการขายผ่านออนไลน์ส่งผลให้ต้นทุนการตลาดลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่สิ่งที่สำคัญมากที่สุดคือความพึงพอใจของลูกค้าที่มีต่อแบรนด์บริษัทมากกว่าทำให้ยอดขายเติบโตส่งผลมายังกำไรในที่สุด
ฝ่าสงครามราคาอสังหาฯเดือด ?
เมื่อปี 63 สถานการณ์ของตลาดอสังหาฯ มีการเปลี่ยนแปลงไปบ้าง หลังจากมีผู้เล่นหลายรายหันมาใช้กลยุทธ์การหั่นราคาขายอย่างรุนแรง แต่ในมุมมองคิดว่าเป็นแค่ภาวะชั่วคราวเท่านั้น แต่มุมของบริษัทไม่ได้ลงไปแข่งขันราคากับผู้เล่นรายอื่น เพราะสินค้าของบริษัทมองเป็นราคาที่เหมาะสมและจับต้องได้อยู่แล้ว ขณะที่คุณภาพสินค้าบริษัทยังสามารถตอบโจทย์ลูกค้าได้ดีจึงไม่ได้มองเป็นปัญหาที่ต้องกังวล
ปัจจัยผลักดันผลประกอบการปีนี้ ?
สำหรับแนวโน้มผลประกอบการบริษัทปีนี้ คาดว่ารายได้เติบโต เนื่องจากการรับรู้รายได้จาก Backlog ที่ปัจจุบันมีมูลค่า 7.8 พันล้านบาททยอยรับรู้รายได้ประมาณ 3 ปี ส่วนใหญ่จะรับรู้รายได้ในปีนี้ประมาณ 5.3 พันล้านบาท นอกจากนั้นบริษัทยังมีโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จเมื่อสิ้นปี 63 อีกมูลค่า 4 พันล้านบาท และปีนี้คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จมูลค่า 6.6 พันล้านบาท เป็นปัจจัยสนับสนุนให้ผลประกอบการบริษัทเติบโตต่อเนื่อง
โอกาสหลังระดมทุนเข้าตลาดหุ้น ?
สำหรับเงินจากแผนการระดมทุนครั้งนี้นำไปชำระหนี้บางส่วนเพื่อลดดอกเบี้ยเงินกู้กับสถาบันการเงิน ช่วยลดอัตราหนี้สินต่อทุน (D/E) จากเดิมมากกว่า 2 เท่าจะลดลงต่ำกว่า 2 เท่า เสริมความแข็งแกร่งด้านฐานะทางการเงิน และอีกส่วนหนึ่งจะนำไปใช้เป็นทุนหมุนเวียนเพื่อขยายธุรกิจต่อไป
แผนขยายพอร์ตสร้างรายได้ประจำ ?
บริษัทมีบริษัทย่อยที่จัดตั้งขึ้นเพื่อขยายธุรกิจสร้างรายได้ประจำ ปัจจุบันบริษัทธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่า Community mall ชื่อ Mingle เพิ่งเปิดให้บริการเมื่อเดือน ม.ค.-ก.พ.ที่ผ่านมา เป็นส่วนรับรู้รายได้เพิ่มเติมเข้ามาในปี 64 การเริ่มต้นธุรกิจ Community mall หากอนาคตบริษัทมีที่ดินแปลงใหญ่ก็สามารถดำเนินโครงการร่วมกับคอนโดมิเนียมเพื่อเพิ่มมูลค่าได้เช่นกัน
นอกจากนี้ บริษัทมีธุรกิจฝากซื้อ ฝากขาย ฝากเช่า ที่ได้รับรายได้จากค่าธรรมเนียมเป็นส่วนสนับสนุนธุรกิจหลัก
เป้าหมาย 2-3 ปีติดอันดับอสังหา Top10 ?
ส่วนตัวมีความชื่นชอบการพัฒนาโครงการอสังหาฯอยู่แล้ว มีความต้องการที่อยากพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ดีให้กับลูกค้าในโซนกรุงเทพฯ บริษัทมีความพร้อมทุกๆมิติสามารถพัฒนาแบรนด์ที่อยู่อาศัยตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าทุกระดับ แม้ว่าปัจจุบันยอดขายบริษัทติดอันดับ Top15 ของผู้ประกอบการอสังหาฯในเมืองไทยอยู่แล้ว แต่เบื้องต้นมีการพูดคุยกันภายในองค์กรว่าต้องการก้าวขึ้นไปสู่ผู้ประกอบการอสังหาฯติดอันดับ Top10 ภายใน 2-3 ปีข้างหน้า
ราคา IPO 9.82 บาท น่าสนใจอย่างไร ?
สำหรับราคา IPO 9.82 บาท/หุ้น P/E ประมาณ 8.54 เท่า มองว่าเป็นราคาเหมาะสม เพราะมีส่วนลดให้กับผู้ถือหุ้นเปรียบกับ P/E หุ้นกลุ่มอุตสาหกรรมเดียวกัน ขณะที่บริษัทมีกำไรสะสมที่ยังไม่ได้จ่ายเงินปันผลให้กับผู้ถือหุ้น นอกจากนั้น เชื่อมั่นว่าแนวโน้มผลประกอบการปี 64 จะเติบโตได้ดีสามารถชดเชยกับ P/E ในปัจจุบัน
มุมมองส่วนตัวคิดว่าราคา IPO ที่ 9.82 บาทเป็นราคาที่ถูกด้วยซ้ำ เป็นการตั้งราคาร่วมกับที่ปรึกษาทางการเงินก็มีความเหมาะสมในทุกๆมิติ ส่วนกำไรสะสมที่อยู่ในบริษัทสะท้อนว่าเรามีเจตนาที่ต้องการเห็นบริษัทมีการเติบโตการจากขยายธุรกิจเพื่อนำมาสู่ผลตอบแทนที่ดีของผู้ถือหุ้น ดังนั้น จึงเชื่อมั่นว่าเมื่อหุ้น ASW เข้าเทรดในตลาดหลักทรัพย์ฯน่าจะมีอัพไซด์ให้กับผู้ลงทุน
ตามข้อมูลระบุว่าราคา IPO 9.82 บาท/หุ้น P/E ประมาณ 8.54 เท่า เป็นการเปียบเทียบกับ P/E ของบริษัทอื่นในอุตสาหกรรมเดียวกันเฉลี่ยที่ 11 เท่า บริษัทที่ประกอบธุรกิจคล้ายคลึงหรือใกล้เคียงกับการประกอบธุรกิจของกลุ่มบริษัท ซึ่งจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) หรือตลาดหลักทรัพย์ เอ็ม เอ ไอ (mai) จำนวน 9 บริษัท ได้แก่ LPN มี P/E 10.06 เท่า , MJD 9.39 เท่า , NOBLE 6.07 เท่า , ORI 7.10 เท่า , RICHY 11.21 เท่า , SA 16.12 เท่า , SENA 5.07 เท่า , ALL 8.62 เท่า , CMC 26.51 เท่า
กระจายหุ้นผู้มีส่วนร่วมบริหารไม่ติด Silent Period 84.13 ล้านหุ้น
จากการรายงานพบว่า ASW มีสัดส่วนหุ้นของ “ผู้มีส่วนร่วมในการบริหาร” ที่ไม่ติด silent period จำนวน 84,131,800 หุ้น คิดเป็น 11.06% ของจำนวนหุ้นที่ออกและชำระแล้วทั้งหมดของบริษัทฯ ประเด็นดังกล่าว นายกรมเชษฐ์ ยืนยันว่า กรณีหุ้นบางส่วนไม่ติด silent period นั้นเป็นกลุ่มผู้ถือหุ้นเดิม เชื่อว่าจะไม่น่าจะเห็นการขายหุ้นออกมาในกระดาน เพราะผู้ถือหุ้นทุกคนมีความใกล้ชิดกับบริษัทและมีความมั่นใจว่าแนวโน้มผลประกอบการบริษัทกำลังจะเติบโตในอนาคต ดังนั้นสามารถให้ความเชื่อมั่นผู้ลงทุนได้เลยว่ากลุ่มผู้ถือหุ้น
เดิมจะยังคงถือครองหุ้นบริษัทกันครบถ้วน ไม่มีการขายหุ้นออกมาอย่างแน่นอน
โดย สำนักข่าวอินโฟเควสท์ (26 เม.ย. 64)
Tags: ASW, IPO, กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์, สัมภาษณ์พิเศษ, หุ้นไทย, หุ้นไอพีโอ, อสังหาริมทรัพย์, แอสเซทไวส์