นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในปี 64 ยังคงชะลอตัวต่อเนื่องจากปีก่อน โดยตลาดยังอยู่ระหว่างการปรับตัว ขณะที่ซัพพลายรวมในตลาดคอนโดมิเนียมคาดว่าจะอยู่ใกล้เคียงกับปีก่อนที่ 674,000 ยูนิต หรืออาจจะลดลงเล็กน้อย หากการขายคอนโดมิเนียมในปีนี้ผู้ประกอบการจัดแคมเปญกระตุ้นการตลาดเข้ามาต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงต้นปี
ทั้งนี้ แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 64 คาดว่าจะมีซัพพลายใหม่ที่เข้ามาในตลาดจะเพิ่มขึ้นราว 33,000-38,000 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปีก่อนที่มีซัพพลายใหม่เพียง 21,000 หน่วย ส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่ชะลอในปีที่ผ่านมาจำนวน 18 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยรวม 5,800 หน่วยที่เลื่อการเปิดตัวออกมาในปีก่อน
โดยในปีนี้ตามแผนที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในตลาดมีแผนที่จะเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่แน่นอนแล้วรวมกันมากกว่า 16,000 หน่วย ส่วนใหญ่เป็นโครงการขนาดเล็กและมีราคาขายที่ต่ำลง สอดคล้องกับภาวะของตลาดในปัจจุบันที่เน้นการขายในกลุ่มราคาที่จับต้องได้มากขึ้น และเป็นโครงการที่ขยับออกมาในโซนรอบนอกกรุงเทพฯมากขึ้น
ขณะที่ความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมในปี 64 ยังคงอยู่ในระดับต่ำ เนื่องจากพฤติกรรมการอยู่อาศัยหันมาสนใจซื้อบ้านมากขึ้น เพราะต้องการพื้นที่มากขึ้นในช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และมองว่าบ้านเป็นที่อยู่อาศัยที่ถาวรกว่าคอนโดมิเนียม อีกทั้งนักลงทุนและลูกค้าชาวต่างชาติยังไม่กลับเข้ามาในตลาด ส่งผลให้ความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมในปีนี้ยังคงชะลอตัว
แต่หากในช่วงไตรมาส 3/64 เริ่มเปิดการท่องเที่ยว และเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว มีโอกาสที่จะเห็นความต้องการในตลาดเพิ่มขึ้น โดยประเมินว่าความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมในปี 64 จะใกล้เคียงกับปี 63 ที่ 30,000-35,000 หน่วย หรือมีอัตราการขายคงที่ 93% เท่ากับปี 63 แต่ระดับราคาขายเฉลี่ยจะปรับลดลง เป็นผลมาจากการลดราคาโครงการที่สร้างเสร็จในปีนี้ที่จะมีซัพพลายออกมาอีกไม่ต่ำกว่า 10,000 หน่วย
“ในสถานการณ์ของเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นกลับมาชัดเจน กำลังซื้อที่ลดลง และภาวะการชะลอตัวของตลาดคอนโดมิเนียมที่ยังชะลอต่อเนื่อง ทำให้ผู้ประกอบการจะกระตุ้นตลาดโดยการลดราคาเช่นเดียวกับปีก่อน เพื่อเร่งการขายยูนิตที่เหลือขายให้ได้เร็วที่สุด โดยมองโอกาสที่เลวร้ายที่สุดคาดว่าผู้ประกอบการจะลดราคาต่ำสุดใกล้เคียงกับช่วงไตรมาส 3/63 ที่ปรับลดราคาลงไป 20%”
เน็กซัส ระบุ
สำหรับโครงการใหม่ที่เตรียมเปิดตัวในสปีนี้ส่วนใหญ่เป็นตลาดระดับกลางในราคาที่จับต้องได้มากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มระดับราคาต่ำกว่า 1.2 ล้านบาท/ยูนิต และราคา 1.2-2.5 ล้านบาท/ยูนิต หลังจากผู้ประกอบการเห็นโอกาสการเข้าไปจับกลุ่มลูกค้าคนทำงานประจำที่ยังมองหาคอนโดมิเนียมเป็นตัวเลือก ทำให้สัดส่วนการพัฒนาเพิ่มขึ้นจาก 20% มาเป็น 37%
ส่วนโครงการระดับบนใจกลางกรุงเทพฯราคาตั้งแต่ 6 ล้านบาท/ยูนิตขึ้นไป ผู้ประกอบการยังคงชะลอการเปิดตัว เพราะยังไม่มีลูกค้าชาวต่างชาติที่กลับเข้ามาซื้อได้ โดยภาพรวมราคาขายคอนโดมิเนียมในปี 64 คาดว่าจะปรับลดลงราว 5% หรือใกล้เคียงกับปีก่อนที่ลดลง 4% จากปี 62 เพราะหลังจากที่ผู้ประกอบการปรับลดราคาลงมามากแล้วจะค่อยๆ ขยับราคาเพิ่มขึ้นใกล้เคียงกับราคาขายเดิม
นางนลินรัตน์ กล่าวว่า กลยุทธ์การทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของผู้ประกอบการมองว่าจะต้องปรับตัวอย่างมาก เนื่องจากเป็นธุรกิจที่ขึ้นอยู่กับไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคในทุกระยะ แต่การปรับตัวที่รวดเร็วก็ต้องคำนึงถึงความเป็นไปได้ในเชิงกลยุทธ์ที่ส่งผลไปถึงราคาขาย เช่น การใส่เทคโนโลยีที่ทันสมัยเข้าไปในคอนโดมิเนียม
แต่ผู้ประกอบการควรคำนึงถึงความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค (Real Demand) เนื่องจากเทคโนโลยีเป็นปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลกระทบต่อราคาขายด้วย เพราะสถานการณ์เศรษฐกิจยังคงผันผวน มีความไม่แน่นอน และกำลังซื้อต่ำ มีผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลตามไปด้วย ทำให้การนำเทคโนโลยีมาใส่มากๆและเพิ่มราคาขายที่สูงขึ้นอาจจะไม่ตอบโจทย์การขายในช่วงเศรษฐกิจชะลอตัว
อีกทั้งต้องปรับตัวโดยการเลือกทำเลในการพัฒนาโครงการ เน้นทำเลที่สามารถพัฒนาสินค้าที่เน้นการลงทุนได้ ต้องเลือกทำเลที่ดีจริงๆ ไม่เลือกซื้อทำเลแบบหว่านแห ซึ่งจะส่งผลกระทบเป็นต้นทุนของบริษัท และหันมาพัฒนาสินค้าเพื่อการเติบโตที่ยั่งยืนมากขึ้น
ด้านนายธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ทั้งอาคารสำนักงานและศูนย์การค้า ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 ค่อนข้างมาก ที่ทำให้กลุ่มตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ที่เคยเติบโตดีมาอย่างต่อเนื่องพลิกกลับมาชะลอตัว จากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง ส่งผลให้มีบางธุรกิจเลิกกิจการไป หรือลดขนาดการเช่าพื้นที่ การปรับเปลี่ยนพฤติกรรมการทำงาน กำลังซื้อที่ลดลง และนักท่องเที่ยวที่หายไป
โดยที่ตลาดอาคารสำนักงานค่อนข้างเผชิญกับความท้าทายอย่างมาก เนื่องจากโควิด-19 ส่งผลกระทบต่อการเปลี่ยนแปลงรูปแบบการทำงานให้กลับไปทำงานที่บ้าน และแนวโน้มการลดต้นทุนค่าใช้จ่ายของผู้ประกอบการส่งผลให้ความต้องการใช้พื้นที่อาคารสำนักงานที่มีพื้นที่จำนวนมากมีแนวโน้มลดลง และผลกระทบจากเศรษฐกิจชะลอตัวลงแรง ทำให้บางธุรกิจไปเลิกกิจการไป ส่งผลในปีที่ผ่านมาอัตราการเช่าอาคารสำนักงานลดลงเหลือ 91% จากเดิมที่ 94% ซึ่งต่ำกว่าระดับปกติที่มากกว่า 95% มาต่อเนื่องในช่วง 7-8 ปีที่ผ่านมา
แต่ในทางกลับกันราคาค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานในปีก่อนกลับเพิ่มขึ้น 1% มาอยู่ที่ 800 บาท/ตารางเมตร ส่งผลให้การเช่าอาคารสำนักงานเกิดการชะลอตัวลงขึ้น ในขณะที่ซัพพลายของพื้นที่อาคารสำนักงานรวมในประเทศเพิ่มขึ้นมาเพียงเล็กน้อยที่ 130,000 ตารางเมตร ทำให้มีพื้นที่อาคารสำนักงานรวม 6.2 ล้านตารางเมตร และจากผลกระทบของโควิด-19 ที่ยังคงไม่คลี่คลาย ทำให้หลายบริษัทยังตัดสินใจไม่ขยายพื้นที่สำนักงานเพิ่มเติมหรือลดขนาดพื้นที่ใช้สอยที่ไม่จำเป็นลง เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายของบริษัท
ภาพรวมสถานการณ์ตลาดพื้นที่สำนักงานยังคงน่าจับตาอย่างต่อเนื่อง เพราะในอีก 5 ปีข้างหน้าจะมีซัพพลายเกิดใหม่เข้ามาในตลาด รวมทั้งสิ้นราว 1.8 ล้านตารางเมตร จากการพัฒนาที่ดินแปลงใหม่ใจกลางเมืองหลายแห่ง รวมถึงโซนอื่นๆโดยรอบกรุงเทพฯที่มีการประกาศพัฒนาอาคารสำนักงานอย่างต่อเนื่อง เช่น วันแบงค์คอก (One Bangkok) ย่านพระราม 4 อาคารดับบลิวเอชเอ (WHA Building) ย่านบางนา และอาคารวันซิตี้เซ็นเตอร์ (One City Center) ย่านเพลินจิต จากซัพพลายจำนวนมาก ที่จะทยอยเข้าสู่ตลาดส่งผลให้อนาคตผู้เช่าจะมีอำนาจการต่อรองมากขึ้น เมื่อผนวกกับสถานการณ์ของเศรษฐกิจในปี 64 ที่มีการคาดการณ์ว่าจะมีการฟื้นตัวอย่างช้าๆ และในอนาคตยังมีแนวโน้มของการใช้พื้นที่ลดลงในระยะยาว จากการเข้าสู่ภาวะ aging society ทำให้จำนวนคนในวัยทำงานอาจจะลดลง ปัจจัยดังกล่าวอาจส่งผลให้อัตราเช่ายังคงหดตัว และค่าเช่าอาจยังไม่ปรับตัวเพิ่มขึ้นในปี 64-65
ด้านตลาดศูนย์การค้าในปีที่ผ่านมาได้รับผลกระทบมาก จากโควิด-19 รองจากกลุ่มท่องเที่ยวและโรงแรม เพราะผลจากการล็อกดาวน์ประเทศ ทำให้เกิดการหยุดชะงักทางเศรษฐกิจ ส่งผลให้ GDP ติดลบ รวมทั้งการหยุดเดินทางระหว่างประเทศ ทำให้ไม่มีนักท่องเที่ยวเข้าไทยมาเกือบ 1 ปีเต็ม ขาดกำลังซื้อจากชาวต่างชาติ ทำให้ภาพรวมตลาดพื้นที่ศูนย์การค้าในพื้นที่ Central Retail District (CRD) ลดลงมาเล็กน้อย ซึ่งมีอัตราการเช่าเฉลี่ยที่ 93% ลดลงจากปีก่อนที่ 97% แต่ยังอยู่ในเกณฑ์ที่ดี สาเหตุหลักจากการลดลงของอัตราการเช่ามาจากห้างอิเซตันที่คืนพื้นที่ให้กับเซ็นทรัลเวิลด์เมื่อเดือนส.ค.ที่ผ่านมา
ในขณะที่ราคาค่าเช่าเฉลี่ยชั้น G ที่เป็น Prime Area ในปีนี้ ยังคงระดับเดิมที่ 3,915 บาท/ตารางเมตร/เดือน แต่ผู้เช่ามีความสามารถในการต่อรองราคาค่าเช่าได้มากขึ้น ทำให้ค่าเช่าพื้นที่ห้างในปีนี้มีโอกาสปรับลดลงได้บ้าง หากเศรษฐกิจยังคงชะลอตัวและยังไม่สามารถเปิดการท่องเที่ยวได้ และการมีบทบาทมากขึ้นของการซื้อสินค้าผ่านออนไลน์ ทำให้ผู้เช่ามีอำนาจในการต่อรองมากขึ้น ซึ่งเป็นความท้าทายของผู้ประกอบการศูนย์การค้าที่จะต้องบริหารจัดการความสัมพันธ์กับผู้เช่าให้เป็นอย่างดี
อย่างไรก็ตามมองว่าหากัจจัยโควิด-19 คลี่คลายลงอย่างชัดเจนแล้ว และสามารถกลับมาเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติได้ มองว่าทิศทางศูนย์การค้าก็จะกลับมาฟื้นตัวขึ้นไปสู่ระดับที่เคยเป็นในช่วงก่อนหน้านี้ และในระยะข้างหน้ายังคงมีศูนย์การค้าใหม่ของผู้ประกอบการายใหญ่ในประเทศเตรียมเปิดตัว เช่น ดิ เอ็มสเฟียร์ และเซ็นทรัล เอ็มบาสซี ส่วนต่อขยาย ที่ยังคงดำเนินตามแผนเดิม เข้ามาสร้างสีสันให้กับตลาดศูนย์การค้าเพิ่มขึ้น
โดย สำนักข่าวอินโฟเควสท์ (13 ม.ค. 64)
Tags: คอนโดมิเนียม, ธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล, นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์, อสังหาริมทรัพย์, เน็กซัส, เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง, เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่