นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่าในช่วงไตรมาส 2/64 ประเทศไทยยังประสบกับการแพร่ระบาดโควิด-19 ซึ่งค่อนข้างรุนแรงมากขึ้นกว่าในไตรมาส 1/64 ส่งผลให้ภาพรวมเศรษฐกิจไทยในปี 64 ให้มีการถดถอยต่อเนื่อง และยังไม่มีความชัดเจนถึงการฟื้นตัวภายในปี 64 ศูนย์ข้อมูลฯได้เฝ้าสังเกตการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยมาอย่างต่อเนื่อง พบว่าความกังวลต่อการควบคุมการแพร่ระบาโควิด-19 มีผลโดยตรงต่อการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ การขยายตัวของสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ และการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย
ภาพรวมของทั้งประเทศ รวมถึงภาพรวมของ 29 จังหวัดพื้นที่สีแดงเข้ม และภาพรวมของพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่าการเพิ่มขึ้นของอุปทานใหม่ลดจำนวนลงอย่างมากและเป็นไปในทิศทางเดียวกัน โดยในส่วนของหน่วยที่ได้รับอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศ ปี 64 ยังคงชะลอตัว เพื่อรอช่วงโควิด-19 คลี่คลาย โดยครึ่งแรกปี 64 หน่วยที่ได้อนุญาตจัดสรรลดลงอย่างต่อเนื่องจากปี 63 แนวโน้มลดต่อเนื่องในไตรมาส 3 แต่กระเตื้องขึ้นในไตรมาสสุดท้ายของปี 64
“การขยายตัวของโควิด-19 ในปีนี้ ทำให้ผู้ประกอบการ ลดปริมาณการขอจัดสรรลงอย่างมาก คือในไตรมาส 2 ของปีนี้ลงมาต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของช่วงก่อนเกิดโควิด-19 ระบาดถึง -41.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว พบว่าหน่วยจัดสรรรายเดือน ลดลง 37-46% ในช่วง 4 เดือนแรกของปีนี้ และเริ่มกระเตื้องขึ้นบ้างในพ.ค.-มิ.ย. 64 และคาดว่าไตรมาส 4 นี้จะเริ่มดีขึ้นบ้าง แต่คาดว่าทุกไตรมาสจะยังคงต่ำกว่าค่าเฉลี่ย ขณะที่ผู้ประกอบฯจะให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรที่มีราคาสูง ซึ่งกลุ่มที่มีกำลังซื้อในปัจจุบัน และลดการจัดสรรกลุ่มบ้านราคาต่ำ”นายวิชัย กล่าว
โดยการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศลดลงต่อเนื่องจากปี 2563 โดยในช่วงครึ่งแรกปี 64 มีการออกใบอนุญาตจัดสรรประมาณ 30,514 หน่วย ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี ทุกไตรมาส ขณะที่ข้อมูลการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน 29 จังหวัดพื้นที่สีแดงเข้มซึ่งมีสัดส่วนเป็น 89% ของการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศ พบว่า 10 ลำดับแรกของจังหวัดพื้นที่สีแดงเข้ม มีอัตราขยายตัวลดลง 33.1% โดยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินจำนวน 14,863 หน่วย ในขณะที่ช่วงครึ่งแรกปี 2563 มีการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินจำนวน 25,062 หน่วย ลดลง40.7%
ขณะที่ความเคลื่อนไหวด้านการเปิดตัวโครงการใหม่เฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่าเริ่มมีการเปิดตัวโครงการใหม่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี ต่อเนื่องจากปี 2562 โดยการชะลอตัวของหน่วยเปิดตัวใหม่ อาจเป็นผลจากยอดขายที่ชะลอตัวและหน่วยเหลือขายสะสมในตลาด
“การแพร่ระบาดโควิด-19 ยังทำให้กำลังซื้อของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง ในช่วงไตรมาส 2/64 มีหน่วยเปิดตัวใหม่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของช่วงก่อนเกิดโควิด-19 ระบาดถึง -76.4% และเมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 63 หดตัวลง 46.2% และคาดว่าไตรมาส 3 และไตรมาส 4 อาจจะเริ่มมีจำนวนเพิ่มขึ้นเพื่อทดแทนหน่วยที่ขายได้ในช่วงที่ผ่านมา แต่คาดว่าจะเป็นการเปิดโครงการฯขนาดไม่ใหญ่ โดยทุกไตรมาสในปี 64 จะยังคงต่ำกว่าค่าเฉลี่ยมากพอสมควร เนื่องจากผู้ประกอบการเน้นการขายสินค้าที่เป็น inventory ในปัจจุบัน ทำให้เปิดโครงการใหม่น้อยลง”นายวิชัย กล่าว
โดยในช่วงครึ่งแรกปี 64 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีโครงการเปิดตัวใหม่สะสมจำนวนทั้งสิ้น 12,740 หน่วย มูลค่า 66,123 ล้านบาท ขณะที่ช่วงเดียวกันของปี 63 มีโครงการเปิดตัวใหม่ จำนวน 29,816 หน่วย มูลค่า 137,068 ล้านบาท มีการปรับตัวลดลงในส่วนของจำนวนหน่วยลดลง 57.3% และปรับตัวลดลงในส่วนของมูลค่าที่ลดลง 51.8% ในขณะที่ค่าเฉลี่ย 5 ปี จะมีจำนวนหน่วยของการเปิดตัวโครงการใหม่ไตรมาสละ 25,018 หน่วย
ด้านทำเลที่มีโครงการเปิดตัวใหม่สะสมมากที่สุดในช่วง 6 เดือนแรก จำนวน 5 ทำเล ประกอบด้วย 1. เขต บางพลี จำนวน 1,388 หน่วย มูลค่า 6,076 ล้านบาท 2.เขตห้วยขวาง จำนวน 982 หน่วย มูลค่า 4,797 ล้านบาท 3. เขตบางใหญ่ จำนวน 846 หน่วย มูลค่า 6,944 ล้านบาท 4. เขตลาดกระบัง จำนวน 754 หน่วย มูลค่า 3,416 ล้านบาท และ 5. เขตวัฒนา จำนวน 692 หน่วย มูลค่า 8,200 ล้านบาท โดยกลุ่มราคาที่มีการเปิดตัวใหม่สูงสุดคือระดับราคา 3.00 – 5.00 ล้านบาท มีจำนวนถึง 3,843 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 30.2 ของหน่วยที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด
ด้านอุปสงค์ยังชะลอตัวของเศรษฐกิจโดยรวมส่งผลกระทบจากยอดขายที่ลดลงในปี 62–63 ได้สะท้อนผ่านการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงครึ่งแรกปี 64 อย่างชัดเจน โดยในช่วงไตรมาส 2/64 ภาวการณ์โอนกรรมสิทธิ์มีอัตราการขยายตัวลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 63 ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยในไตรมาส 2/64 หน่วยและมูลค่าต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีถึงติดลบ 31.2% และติดลบ 16.5% ตามลำดับ และมีแนวโน้มว่าจะลดลงต่อเนื่องทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า แต่จะกลับมาเพิ่มขึ้นอีกครั้งในไตรมาส 4/64 ซึ่งคาดว่าจำนวนหน่วยและมูลค่าจะปรับตัวสูงขี้นไปใกล้กับค่าเฉลี่ย แต่ในมิติของการขยายตัวเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 63 จะยังคงติดลบต่อเนื่องทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าอยู่ที่ราว -5.7% และ -6.2% ตามลำดับ
ทั้งนี้ การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศสะสมครึ่งแรกปี 64 โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวนทั้งสิ้น 120,023 หน่วย มูลค่า 377,520 ล้านบาท ขณะที่ช่วงเดียวกันของปี 63 มีจำนวนทั้งสิ้น 168,625 หน่วย มูลค่า 422,870 ล้านบาท จำนวนหน่วยปรับตัวลดลง 28.8% มูลค่าลดลง 10.7% ซึ่งมีค่าเฉลี่ย จำนวนหน่วยต่อไตรมาส 90,233 หน่วย และมูลค่า 232,859 ล้านบาท
สำหรับในส่วนของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ช่วงครึ่งแรกปี 64 มีจำนวน 79,422 หน่วย มูลค่า 284,411 ล้านบาท ขณะที่ช่วงเดียวกันของปี 63 มีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 88,336 หน่วย มูลค่า 270,435 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลง 10.1% ขณะที่มูลค่าเพิ่มขึ้น 5.2%
ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล คาดว่าปี 64 จะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 164,861 หน่วย ลดลงจากปี 63 ที่ 16.2% การโอนกรรมสิทธิ์โครงการบ้านจัดสรรลดลง 5.2% และการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดลดลง 27.1% ด้านมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คาดว่าปี 64 จะมีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 587,539 ล้านบาท ลดลงจากปี 63 ที่ 4.2% มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์โครงการบ้านจัดสรรลดลง 0.8% โครงการอาคารชุดจะลดลง 8.9%
ด้านข้อมูลสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ทั่วประเทศช่วงครึ่งแรกปี 64 มีจำนวน 294,959 ล้านบาท และมีจำนวนสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงค้างทั่วประเทศ 4,376,788 ล้านบาท ขณะที่ในช่วงเดียวกันของปี 63 มีจำนวน 280,037 ล้านบาท และมีจำนวนสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงค้างทั่วประเทศ 4.098,805 ล้านบาท
ภาพรวมสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศปี 64 จะมีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยประมาณ 586,040 ล้านบาท ลดลงจากปี 63 ราว 4.3% และมีจำนวนสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างทั่วประเทศประมาณ 4,523,597 ล้านบาท จะเพิ่มขึ้นจากปี 63 ที่ 6.1%
ทั้งนี้ศูนย์ข้อมูลฯได้มีการปรับการคาดการณ์ใหม่อีกครั้งภายใต้สถานการณ์การแพร่ระบาดครั้งใหม่ โดยประมาณการว่าปี 64 ภาพรวมการออกใบอนุญาตจัดสรรปี 64 คาดว่าจะลดลง 22.1% และ จะเพิ่มขึ้นในปี 65 ราว 25.2% ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นจากฐานปี 64 ที่มีตัวเลขต่ำ และการจัดสรรจะเข้าสู่ค่าเฉลี่ยของช่วงปกติในปี 68
แนวโน้มที่โครงการเปิดตัวใหม่จะลดลงมาอยู่ที่ 43,051 หน่วย ลดลงจากปีก่อนหน้า 35% ซึ่งเป็นการลดลงของโครงการอาคารชุดมากถึง 44.3% ขณะที่บ้านจัดสรรลดลง 27.4% ทั้งนี้ภาพรวมจะเพิ่มขึ้นในปี 65 ถึง 38.5% (เนื่องจากฐานต่ำ) และการเปิดตัวหน่วยที่อยู่อาศัยใหม่จะเข้าสู่ค่าเฉลี่ยของช่วงปกติในปี 68-69
ขณะที่หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ปี 64 อาจลดลงเหลือเพียง 270,151 หน่วย ลดลงจากปี 63 ที่เคยมีหน่วยโอนฯ 358,496 หน่วย หรือลดลง 24.6% (ห่างจากค่าเฉลี่ย -25.2%) คาดว่าจะปรับตัวดีขึ้นในปี 65 และสามารถกลับเข้าสู่ค่าเฉลี่ยในภาวะปกติได้ในปี 70
“ตามที่ได้กล่าวข้างต้นศูนย์ข้อมูลฯมีมุมมองว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 64 จะยังคงปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องเพื่อปรับสู่สภาวะสมดุลทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทานมากขึ้น โดยคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาฯด้านที่อยู่อาศัยจะกลับเข้าสู่ภาวะที่ก่อนเกิดโควิด-19 ราวปี 68–70 หรืออีกประมาณ 5-6 ปีข้างหน้า”นายวิชัย กล่าว
โดย สำนักข่าวอินโฟเควสท์ (17 ส.ค. 64)
Tags: REIC, ที่อยู่อาศัย, ธนาคารอาคารสงเคราะห์, วิชัย วิรัตกพันธ์, ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์, อสังหาริมทรัพย์