บมจ.ดีเฮ้าส์พัฒนา (DHOUSE) ปักธงสยายปีกขึ้นเป็นผู้นำธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของภาคอีสาน หลังสร้างความแข็งแกร่งจากประสบการณ์กว่า 10 ปีในการพัฒนาโครงการหลากหลายรูปแบบใน จ.มหาสารคาม ซึ่งถือเป็นเมืองศูนย์กลางการศึกษาในภาคอีสาน เล็งเป้าหมายหัวเมืองหลัก ชูจุดแข็งสำคัญคนท้องถิ่นชำนาญการหาที่ดินทำเลสวย-ราคาไม่แพงพร้อมกวาดเข้าเป็นแลนด์แบงก์หนุนการเติบโตในระยะยาว
DHOUSE เตรียมตัวเป็นหุ้นน้องใหม่ IPO อีกรายในช่วงโค้งสุดท้ายของปีนี้ คาดว่าจะกำหนดราคาเสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนใหม่จำนวน 217.20 ล้านหุ้นในช่วงต้นเดือน ต.ค.นี้ พร้อมเดินหน้าเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เอ็ม เอ ไอ (mai) วัตถุประสงค์การระดมทุนเพื่อใช้เป็นเงินลงทุนในการพัฒนาโครงการตามแผนธุรกิจและแผนการตลาด, ชำระคืนเงินกู้ และ ใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน
นายอรรถ เลิศรุ้งพร กรรมการผู้จัดการ DHOUSE กล่าวว่า บริษัทมีความโดดเด่นจากการเป็นคนท้องถิ่นในพื้นที่ภาคอีสาน ซึ่งรู้ว่าพื้นที่เศรษฐกิจของแต่ละจังหวัดเป็นอย่างไร และมีสายสัมพันธ์ที่ดีในการหาซื้อที่ดินที่เหมาะสมในการนำมาพัฒนาโครงการในแต่ละรูปแบบที่มีศักยภาพ โดยศึกษาโอกาสในหัวเมืองหลัก 4 จังหวัด คือ ขอนแก่น อุบลราชธานี อุดรธานี และนครราชสีมา
“เราคงไปอุบลฯกับขอนแก่นก่อน เพราะเป็น 2 จังหวัดที่ชำนาญพื้นที่มากที่สุดรองจากมหาสารคาม เรารู้พื้นที่เศรษฐกิจของที่นั่นว่าพื้นที่ไหนดีพื้นที่ไหนไม่ดี มีคอนเน็คชั่นในการหาที่ดิน เพราะฉะนั้นเราจะไปสองที่นี้ก่อน หลังจากนั้นไปอุดรฯ และโคราช เรารู้จักโคราชหลายคนที่มีโอกาสทำงานร่วมกันได้ ในภาคอีสานเราเก่งเรื่องการหาที่ดินและชำนาญพื้นที่”
นายอรรถ กล่าว
แม้ว่าการออกไปในจังหวัดใหญ่ขึ้นอาจจะต้องเจอกับคู่แข่งรายใหญ่ แต่นายอรรถ กล่าวว่า บริษัทสามารถหาที่ดินที่มีราคาต้นทุนต่ำกว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบรนด์ใหญ่ที่ขยายโครงการเข้ามาในพื้นที่ภาคอีสาน เพราะมีคอนเน็คชั่นที่ดีกว่า ดังนั้น แบรนด์ใหญ่หรือเล็กไม่ได้สำคัญมากนัก และราคาไม่ใช่วิธีการเดียวในการแข่งขัน แต่ขึ้นกับต้นทุน ทำเล และรูปแบบโครงการ
ขณะที่ด้านการตลาดก็เชื่อว่าสามารถสู้กันได้ เพราะธรรมชาติของลูกค้าในภาคอีสานต้องการเข้ามาสัมผัสโครงการที่ใกล้สร้างเสร็จหรือสร้างเสร็จแล้ว ไม่นิยมการชมโครงการผ่านออนไลน์ เพราะการซื้อบ้านที่อยู่อาศัยถือว่าเป็นสินค้าราคาสูงที่ต้องมาดูคุณภาพของจริงเท่านั้น นอกจากนั้นบริษัทยังมีความชำนาญในการทำการตลาดเฉพาะกลุ่ม อย่างเช่น กลุ่มบุคลากรทางการศึกษา หรือข้าราชการในพื้นที่
“ผมก็เหมือนคนในจังหวัดนั้นอยู่แล้ว แบรนด์ใหญ่แบรนด์เล็กไม่ได้สำคัญ เรามีคอนเน็คชั่น แบรนด์ใหญ่หาที่ดินสู้เราไม่ได้ การตลาดเราก็สู้ได้ เพราะออนไลน์มาร์เก็ตติ้งใช้น้อย คนยังติดกับการเข้ามาสัมผัส เพราะมันแพงสำหรับเขา ไม่เหมือน กทม.ที่เอาโชว์รูมเข้าไปในมือถือ เพราะมีการรบแบบกองโจร ไปปักหมุดตามร้านอาหาร เฉพาะกลุ่ม Unique แต่ละ Area ทำการตลาดเฉพาะกลุ่ม”
นายอรรถ กล่าว
เปิดโครงการใหม่-รุกบ้านราคาย่อมเยาดันปีหน้าโตก้าวกระโดดหลังผ่านวิกฤติโควิด
นายอรรถ กล่าวว่า ผลงานในปีนี้คาดว่าจะทรงตัวจากปีก่อน แม้ว่าจะได้รับผลกระทบในช่วง 2-3 เดือนของสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 แต่หลังจากคลายล็อกดาวน์แล้วยอดการเข้าชมโครงการของลูกค้าและยอดขายกลับมาทำได้ดีมาก และเป็นไปตามเป้าหมายของบริษัท และปีหน้าจะดีขึ้นอีกเป็นผลจากการเปิดตัวโครงการใหม่ในจังหวัดมหาสารคาม ซึ่งมีที่ดินรองรับไว้แล้ว
นอกจากนั้น บริษัทยังจะกลับไปพัฒนาโครงการระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท/ยูนิต เป็นโครงการที่ผู้ซื้อจับต้องง่าย ซึ่งเคยประสบความสำเร็จอย่างมากในอดีต โดยจะเป็นบ้านแฝดชั้นเดียวเริ่มต้นจากพื้นที่ 40 ตารางวา 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ที่จอดรถ 2 คัน ระดับราคาราว 1.7-1.8 ล้านบาท จึงมั่นใจว่ายอดขายจะทำได้ดีเช่นเดิม โดยเจาะตลาดครอบครัวคนรุ่นใหม่ที่มีขนาดเล็กลง
บริษัทยังมีแลนด์แบงก์ขนาดใหญ่กว่า 70 ไร่ ทำเลตรงข้ามหาวิทยาลัยมหาสารคาม ซึ่งเบื้องต้นคาดว่าจะพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสรูปแบบไฮบริด ผสมผสานทั้งโซนที่อยู่อาศัยและพื้นที่เชิงพาณิชย์ โดยจะทยอยเปิดทีละเฟส ด้านหน้าจะเป็นโซนตลาดนัดและสตรีทฟู้ด ผสมผสานกับร้านอาหารชื่อดังที่เป็นแม่เหล็กดึงดูดกลุ่มเป้าหมาย ซึ่งเป็นนักศึกษา รวมทั้งยังศึกษาทำโครงการในรูปแบบให้เช่าด้วย
ทั้งนี้ DHOUSE มีโครงการตามแผนงาน ได้แก่ U Park เป็นบ้านเดี่ยว 249 ยูนิต ราคาขายเริ่มต้น 1.79 ล้านบาท ตั้งอยู่บนพื้นที่ 40 ไร่ใน อ.กันทรวิชัย มูลค่าโครงการ 607.07 ล้านบาท คาดว่าจะเปิดขายในไตรมาส 1/64 และ โครงการ แกรนด์ บิซ 2 เป็นอาคารพาณิชย์ขนาดกลาง ตั้งอยู่บนพื้นที่ 3 ไร่เศษ ใน อ.เมืองมหาสารคาม มูลค่าโครงการ 127.60 ล้านบาท คาดว่าจะเปิดขายในไตรมาส 2/64
ขณะที่ในช่วง 1-5 ปีข้างหน้ามีโครงการพัฒนาที่ดินแปลงอื่นๆ ที่ยังอยู่ระหว่างการศึกษาความเป็นไปได้เพื่อพัฒนารูปแบบผลิตภัณฑ์ใหม่เพิ่มเติมเพื่อตอบสนองความต้องการลูกค้ากลุ่มที่หลากหลายเพิ่มขึ้น อาทิ โครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม Low rise และโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารที่มีการใช้งานแบบผสมผสาน (Mix Use) เป็นต้น โดยบริษัทมีที่ดินที่มีศักยภาพทำเลใกล้กับสถาบันการศึกษาระดับมหาวิทยาลัยในจังหวัดที่เหมาะสมกับพัฒนาโครงการในรูปแบบใหม่ โดยโครงการดังกล่าวยังอยู่ระหว่างศึกษารูปแบบ กำหนดแผนธุรกิจ และความเป็นไปได้ของโครงการ
“ช่วงนี้จริง ๆ ต้องดูแนวราบมากหน่อยแนวสูงน้อยหน่อย แต่เราก็ต้องคิดเตรียมตัวศึกษาทำแนวสูง ถ้าสร้างตอนเศรษฐกิจดีคงไม่ทัน แต่ต้องศึกษาเพื่อสร้างตอนที่เศรษฐกิจเกือบจะดีเพื่อให้เสร็จทันกับเศรษฐกิจดี จากข้อมูลสถิติท่องเที่ยวจะกลับมาฟื้นปี 65 เศรษฐกิจก็จะฟื้นตัวด้วย แสดงว่า 2-3 ปีเตรียมจะกลับมา ถ้าสร้างเสร็จมารับปี 66-67 ก็จะดีเลย”
นายอรรถ กล่าว
ปัจจุบัน โครงการของ DHOUSE แบ่งสัดส่วนเป็น บ้านเดี่ยวราว 50% อาคารพาณิชย์ 20% และทาวน์โฮม 20% ณ วันที่ 31 มี.ค.63 บริษัทมีโครงการที่ขายหมดและปิดไปแล้ว 1 โครงการ และมีโครงการที่อยู่ในระหว่างดำเนินการ 4 โครงการ คือ เดอะแกรนด์ เรสซิเดนซ์, เดอะ แกรนด์ คาแนล, แกรนด์ บิซ และ พฤกภิรมย์ ศาลากลาง
บริษัทมีทุนจดทะเบียนจำนวน 420.00 ล้านบาท เป็นทุนจดทะเบียนชำระแล้ว 311.40 ล้านบาท มูลค่าหุ้นที่ตราไว้หุ้นละ 0.50 บาท กลุ่มผู้ถือหุ้นใหญ่ ประกอบด้วย กลุ่มเลิศรุ้งพร ถือหุ้นรวมกัน 70.27% ภายหลังการเสนอขายหุ้น IPO แล้วจะลดสัดส่วนหุ้นลงเหลือ 52.1% และกลุ่มแก้ววิศิษฎ์ ถือหุ้น 29.73% จะลดสัดส่วนลงเหลือ 22.04%
ผลประกอบการในช่วงปี 60 ปี 61 และ ปี 62 บริษัทมีรายได้จากการขาย 47.40 ล้านบาท 67.50 ล้านบาท และ 141.82 ล้านบาท ตามลำดับ ขณะที่มีผลขาดทุนสุทธิ 5.71 ล้านบาทในปี 60 ก่อนจะพลิกเป็นกำไร 9.54 ล้านบาทในปี 61 มีอัตรากำไรขั้นต้น 60.27% อัตรากำไรสุทธิ 14.13% และปี 62 มีกำไร 40.71 ล้านบาท คิดเป็นอัตรากำไรขั้นต้น 53.21% อัตรากำไรสุทธิ 28.71%
ผลประกอบการงวด 6 เดือนแรกของปี 63 บริษัทมีรายได้จากการขาย 46.78 ล้านบาท และมีกำไร 10.62 ล้านบาท คิดเป็นอัตรากำไรสุทธิ 22.69% ณ วันที่ 30 มิ.ย.63 บริษัทมีสินทรัพย์รวม 715.16 ล้านบาท มีหนี้สินรวม 353.31 ล้านบาท ส่วนของผู้ถือหุ้น 361.85 ล้านบาท
บริษัทได้กำหนดนโยบายจ่ายเงินปันผลในแต่ละปีในอัตราไม่น้อยกว่า 40% ของกำไรสุทธิหลังจากหักเงินสำรองต่าง ๆ
โบรกฯ ให้ราคาเป้าหมายหุ้น DHOUSE ที่ 0.70-0.75
บริษัทหลักทรัพย์ที่คาดว่าจะได้รับการแต่งตั้งให้เป็นแกนนำผู้จัดจำหน่ายและผู้ร่วมจัดจำหน่ายหุ้น DHOUSE ได้ออกบทวิเคราะห์และให้ราคาเป้าหมายราคาหุ้น ในปี 64 ดังนี้
| โบรกเกอร์ | ราคาเป้าหมาย (ปี 64) |
| ฟิลลิป | 0.75 |
| โนมูระ พัฒนสิน | 0.70 |
| ยูโอบี เคย์เฮียน | 0.70 |
| ฟินันเซีย ไซรัส | 0.70 |
| อาร์เอชบี | 0.71 |
บล.ฟิลลิป (ประเทศไทย) ประเมินราคาพื้นฐานหุ้น DHOUSE ในปี 64 ที่ 0.75 บาท อิง P/E ที่ 8 เท่า เลือกวิธี P/E โดยเทียบกับ บมจ.คุณาลัย (KUN) โดยขนาดกิจการและลักษณะการทำธุรกิจใกล้เคียงกัน แต่มีความแตกต่างในขนาดพอร์ตโครงการ, แนวโน้มเติบโตของกำไร และ ROE ทางฝ่ายมอง P/E ที่เหมาะสมของ DHOUSE ต่ำกว่า KUN เล็กน้อยที่ 8 เท่า เทียบกับ 8.23 เท่า ทั้งนี้ คาดหมายเงินปันผลปี 63 และ 64 ที่ 0.02 บาท และ 0.04 บาท หรือ Yield 3% และ 5% อนึ่ง ประเมินมูลค่าสินทรัพย์สุทธิที่ 0.86 บาท
ด้าน บล.โนมูระ พัฒนสิน มองว่า ความน่าสนใจของ DHOUSE คือมีความพร้อมทั้งโครงการที่อยู่ระหว่างพัฒนาในปัจจุบันและมีแผนเปิดโครงการใหม่ในอนาคต เพื่อรองรับโอกาสเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดมหาสารคาม รวมถึงมีโอกาสเพิ่ม market share ได้ต่อเนื่อง โดยคาดกำไรสุทธิปี 63-65 เติบโตสูงเฉลี่ย 20% CAGR และทำ record high ต่อเนื่อง
Catalysts คือ มีโครงการอยู่ระหว่างพัฒนา 4 โครงการ และมีแผนเปิดใหม่ 2 โครงการ น่าจะช่วยสนับสนุนการเติบโตใน 2-4 ปีข้างหน้า รวมทั้ง GPM, NPM สูง จากความได้เปรียบด้านต้นทุนราคาที่ดินที่สะสมมา โดย Anchor themes คือคาดว่าธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดมหาสารคามยังมีแนวโน้มเติบโตได้ต่อเนื่อง โดยส่วนสนับสนุนสำคัญมาจากการเติบโตของบุคลากรในภาคการศึกษา ทั้งนี้ บริษัทที่มีความพร้อมทั้งโครงการเหลือขายปัจจุบัน รวมถึงมีที่ดินรอพัฒนาในอนาคต น่าจะได้เปรียบผู้ประกอบการรายอื่น
ขณะที่ บล.ยูโอบี เคย์เฮียน (ประเทศไทย) คาดว่าปีนี้กำไรของ DHOUSE จะหดตัวลง ก่อนกลับมาโตแกร่งในปี 64-65 โดยคาดว่าปี 63 กำไรจะหดตัวลง -13.7% yoy จากผลของฐานรายได้ที่สูงในปีก่อน ซึ่งเกิดจากการรับรู้ยอดโอนโครงการ แกรนด์ บิซ 1 ที่เข้ามามากถึง 52% ของมูลค่าโครงการสุทธิ (ประมาณ 103 ล้านบาท) ประกอบกับสถานการณ์โควิด-19 กระทบต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ แต่กำไรจะกลับมาเติบโตอย่างแข็งแกร่ง 62.3% และ 28% ในปี 64 และ 65 ตามลำดับ จากการทยอยรับรู้ยอดโอนโครงการใหม่
แม้รายได้จากโครงการ เดอะแกรนด์ เรสซิเดนซ์ จะหายไป จากยูนิตส่วนที่เหลือที่คาดว่าบริษัทจะสามารถขายและโอนได้หมดภายในปีหน้า แต่จะมีโครงการใหม่ ได้แก่ พฤกภิรมย์ คาดเริ่มเข้ามาในไตรมาส 4/63 ประกอบกับการเริ่มเปิดขายสองโครงการใหม่ ได้แก่ ยูพาร์ค และ แกรนด์ บิซ 2 ในช่วง H1/64 ด้วยจุดเด่นของโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลที่แข็งแกร่ง รวมถึงอยู่ใกล้กับโครงการเก่าที่ขายได้ดี (แกรนด์ บิซ 1) เชื่อว่าทั้งสามโครงการจะเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยหนุนผลประกอบการบริษัทให้เติบโตได้อย่างต่อเนื่องในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า
ด้าน บล.อาร์เอชบี (ประเทศไทย) คาดการณ์ว่ากำไรของ DHOUSE ในปี 64 จะฟื้นตัวในอัตราที่สูงกว่ากลุ่มฯ รายได้หลักจะเกิดจาก 2 ใน 4 โครงการคือ แกรนด์คาแนล และ พฤกภิรมย์ คิดเป็นสัดส่วนประมาน 60% ของรายได้ทั้งหมด คาดว่าจะส่งผลให้รายได้ทั้งปี 63 ยังไม่โด่ดเด่น หรือ เติบโตเพียง 9% แต่ในปี 64 จะเกิดการการรับรู้รายได้จะมีการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญจากโครงการแกรนด์ คาแนล กอปรกับ 2 โครงการเดิม และโครงการใหม่ U Park โดยรายได้รวมจะเพิ่มขึ้น 81% คาดว่าผลกำไรสุทธิจะเติบโตสูงถึง 40%
บริษัทเป็นผู้ประกอบการอสังหาฯที่มีอัตรากำไรสูงกว่าผู้ประกอบการในตลาด SET โดยมีอัตราขั้นต้นสูงกว่า 53% และอัตรากำไรสุทธิสูงกว่า 29% ในปี 61 สะท้อนถึงการบริหารต้นทุนทั้งระบบรวมถึงต้นทุนที่ดินได้มีประสิทธิภาพ และสามารถเรียกราคาขายได้สูง
โดย สำนักข่าวอินโฟเควสท์ (28 ก.ย. 63)
Tags: DHOUSE, IPO, ดีเฮ้าส์พัฒนา, ฟิลลิป, ยูโอบี เคย์เฮียน, อรรถ เลิศรุ้งพร, อสังหาริมทรัพย์, อาร์เอชบี, โนมูระ พัฒนสิน