ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCBEIC) เผยบทวิเคราะห์ เรื่อง “ส่องตลาดที่อยู่อาศัย ความท้าทายของการฟื้นตัวหลังโควิด-19”
โดยระบุว่า สถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ส่งผลให้ธุรกิจอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยชะลอตัวลงมากและการฟื้นตัวคงต้องอาศัยระยะเวลาค่อนข้างยาวนาน โดย SCB EIC คาดการณ์ว่ายอดขายของผู้ประกอบการจะกลับมาสู่ระดับก่อนเกิด โควิด-19 ได้อย่างเร็วในปี 65 เนื่องจากโควิด-19 ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคเป็นวงกว้างไม่เจาะจงแต่เฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยเท่านั้น
แม้สถานการณ์การแพร่ระบาดจะทยอยปรับตัวดีขึ้น แต่กำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคยังคงต้องอาศัยระยะเวลาในการปรับตัวกว่าที่จะส่งผลบวกมายังตลาดที่อยู่อาศัย อีกทั้งผลกระทบจากมาตรการ LTV ยังส่งผลให้ผู้บริโภคยังต้องอาศัยระยะเวลาในการสะสมความมั่งคั่งและเงินดาวน์ก่อนที่จะกลับมาซื้อที่อยู่อาศัย
ทั้งนี้ SCB EIC ประเมินว่ายอดขายที่อยู่อาศัยจะกลับมาใกล้เคียงกับระดับยอดขายในปี 62 ซึ่งเป็นช่วงก่อนเกิดโควิด-19 ได้ในช่วงครึ่งหลังของปี 65 โดยกลุ่มกำลังซื้อระดับกลางถึงบนจะเป็นกลุ่มที่นำการฟื้นตัวของตลาด โดยโครงการแนวราบน่าจะยังเป็นตลาดที่มีสัดส่วนหลักเนื่องจากตอบโจทย์กลุ่ม real demand ที่อยู่อาศัยจริงมากที่สุด ขณะที่กลุ่มกำลังซื้อน้อยคาดว่าจะฟื้นตัวอย่างช้า ๆ เช่นเดียวกันกับยอดขายต่างชาติที่คาดว่ายังไม่กลับมาฟื้นตัวได้ในระยะเวลาอันใกล้ เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังมีทิศทางชะลอตัวลง
นอกจากนี้ ยังคงต้องจับตามองปัจจัยอื่น ๆ ที่จะส่งผลกระทบต่อตลาด อาทิ นโยบายกระตุ้นอสังหาฯ จากภาครัฐ นโยบายสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำจากสถาบันการเงินของรัฐ ความคืบหน้าโครงการรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ ๆ รวมถึงภาษีที่ดินที่แม้ว่าภาครัฐจะผ่อนปรนลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง 90% ในปี 63 แต่คาดว่าจะส่งผลเพียงในระยะสั้น แต่ในระยะยาวภาระภาษีที่ดินยังคงเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาฯ ต้องนำมาพิจารณาก่อนการตัดสินใจซื้อหรือพัฒนาโครงการในอนาคต
นอกจากนี้ ยอดขายที่ปรับลดลงมาก ยังเป็นผลจากการชะลอการเปิดโครงการใหม่ ๆ ออกไป ทั้งนี้จะพบว่าอัตราขายได้ในเดือนแรกของโครงการเปิดใหม่ (sale rate) ปรับลดลงอย่างต่อเนื่องต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ทั้งในส่วนของคอนโดมิเนียมและแนวราบ โดยเฉลี่ยในช่วงครึ่งแรกของปี 63 อัตราขายได้สำหรับคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 26% ทาวน์เฮาส์อยู่ที่ 13% บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดอยู่ที่ 8% ของจำนวนที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ทั้งหมดในแต่ละประเภท
SCBEIC วิเคราะห์ว่า สภาวะตลาดที่ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่ ๆ ออกไป โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ขณะเดียวกันหันมาเน้นเปิดโครงการแนวราบมากขึ้น โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ที่มีการเปิดตัวเพิ่มขึ้น ภาวะตลาดที่ชะลอตัวลงต่อเนื่องในปี 62 ส่งผลให้จำนวนหน่วยเหลือขายมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ทำให้ผู้ประกอบการต้องเพิ่มความระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่ ๆ มากขึ้น และจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ส่งผลให้ผู้ประกอบการเพิ่มความระมัดระวังมากขึ้น สะท้อนได้จากการเลื่อนการเปิดโครงการใหม่ออกไป โดยเฉพาะในช่วงครึ่งแรกของปีที่ได้รับผลกระทบจากมาตรการ lockdown ส่งผลให้ในช่วง 7 เดือนแรกของปี 63 มีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ปรับลดลงถึง -43%YOY มาอยู่ที่ 34,390 หน่วย โดยส่วนใหญ่เป็นการปรับลดลงของโครงการคอนโดมิเนียม ซึ่งยังมีหน่วยเหลือขายสะสมอยู่ในระดับสูง
ขณะเดียวกัน หันมาเน้นเปิดโครงการแนวราบมากขึ้น เนื่องจากส่วนใหญ่เป็นตลาดที่เน้นเจาะลูกค้ากลุ่ม real demand โดยผู้ประกอบการหันมาเปิดโครงการในระดับราคาที่ถูกลงโดยเน้นตลาด affordable (ราคาไม่แพง) มากขึ้น นอกจากนี้ หน่วยเปิดใหม่ส่วนใหญ่ยังอยู่ในแนวรถไฟฟ้า อาทิ สายสีน้ำเงิน สีเขียว สีเหลือง และพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ
ภาวะอุปทานส่วนเกินยังคงเป็นประเด็นที่ต้องระมัดระวัง โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมที่ผู้ประกอบการยังต้องเน้นระบายสต็อก ส่งผลให้แนวโน้มการแข่งขันด้านราคารุนแรงมากขึ้น โดยเฉพาะราคาคอนโดมิเนียมที่มีแนวโน้มปรับตัวลดลง แม้ว่าผู้ประกอบการจะมีการปรับตัว โดยชะลอการเปิดโครงการใหม่ ๆ ออกไปค่อนข้างมาก แต่หน่วยเหลือขายสะสมยังคงอยู่ในระดับค่อนข้างสูง
โดยหน่วยเหลือขายที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ณ กลางปี 63 ยังอยู่ในระดับสูงที่ 2.21 แสนหน่วย โดยกว่า 41% เป็นประเภทคอนโดมิเนียม นอกจากนี้ หากพิจารณาในแง่ของหน่วยเหลือขายตามระดับราคา จะพบว่าส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยที่ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยหน่วยเหลือขายสะสมของคอนโดมิเนียมที่ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทยังอยู่ในระดับสูงที่ราว 6.3 หมื่นหน่วยหรือคิดเป็นสัดส่วนราว 70% ของหน่วยเหลือขายคอนโดมิเนียมทั้งหมด ดังนั้น จึงต้องจับตามองภาวะอุปทานส่วนเกิน โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยในกลุ่มราคาระดับต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่คาดว่าจะได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจค่อนข้างมาก เนื่องจากเน้นกลุ่มเป้าหมายที่เป็นกลุ่มกำลังซื้อระดับปานกลางถึงต่ำที่คาดว่าจะฟื้นตัวอย่างช้า ๆ จากผลกระทบของโควิด-19
“หน่วยเหลือขายสะสมที่ยังอยู่ในระดับค่อนข้างสูง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ส่งผลให้ผู้ประกอบการยังต้องเน้นการเร่งระบายสต็อก และทำให้การแข่งขันด้านราคารุนแรงมากขึ้น สะท้อนได้จากแนวโน้มการปรับตัวลดลงของราคาคอนโดมิเนียมจากฐานข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์จากนิติบุคคล ซึ่งสะท้อนถึงการโอนที่อยู่อาศัยใหม่ โดยในช่วงครึ่งแรกของปี 63 ราคาคอนโดมิเนียมปรับลดลงถึงราว -10%YOY”
บทวิเคราะห์ระบุ
นอกจากนี้ SCB EIC ยังได้วิเคราะห์ข้อมูลการเปลี่ยนแปลงราคาคอนโดมิเนียมจากฐานข้อมูลอสังหาฯ ที่ประกาศใน website Hipflat พบว่าราคาต่อตารางเมตรที่ประกาศขายมีแนวโน้มชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 61 จากค่าเฉลี่ยในช่วงปี 54-62 ที่เพิ่มขึ้นราว 3% ต่อปี ล่าสุดในไตรมาส 1 ปี 63 เพิ่มขึ้นเพียง 1.7% YOY ขณะที่ราคาคอนโดมิเนียมในตลาดต่างจังหวัดเริ่มเห็นตัวเลขของราคาที่ปรับตัวลดลงที่ -1.8% สะท้อนถึงภาวะอุปทานส่วนเกินที่ยังมีแนวโน้มกดดันให้ราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ยังมีแนวโน้มปรับตัวลดลงต่อไปอีกระยะหนึ่ง จนกว่าตลาดจะเริ่มกลับมาฟื้นตัวดีขึ้นในระยะ 2 ปีข้างหน้า
“สภาวะตลาดที่มีทิศทางหดตัวลงอย่างมาก จากผลกระทบของโควิด-19 ส่งผลให้ EIC คาดการณ์จำนวนหน่วยขายได้ที่อยู่อาศัยในปี 63 จะหดตัวที่ -29% จากในช่วงครึ่งแรกของปีที่หดตัว -45%YOY และคาดการณ์มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยปี 63 หดตัวที่ -7%YOYมาอยู่ที่ 8.7 แสนล้านบาท”
บทวิเคราะห์ระบุ
ดังนั้น ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยควรต้องปรับเปลี่ยนกลยุทธ์เพื่อให้ตอบโจทย์พฤติกรรมผู้บริโภคและไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลงไปทั้งในแง่ของ 1) ช่องทางการขาย online ที่จะมาช่วยเสริมเพื่ออำนวยความสะดวกให้กับผู้ซื้อและยังเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญที่ใช้ในการทำการตลาด 2) การพัฒนาโครงการใหม่จะเน้นความคุ้มค่าเพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่ลดลงและยังต้องแข่งขันกับตลาดมือสองที่คาดว่าจะมีทรัพย์สินที่รอการขาย (Non Performing Asset) เข้ามาในตลาดมากขึ้นจาก NPL ในตลาดที่อยู่อาศัยที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น 3) ไลฟ์สไตล์ใหม่อย่างเช่นเทรนด์ของการ Work from home จะส่งผลให้ผู้บริโภคพิจารณาเลือกที่อยู่อาศัยโดยให้ความสำคัญกับทั้งปัจจัยด้านทำเลและพื้นที่ใช้สอยที่ตอบโจทย์ ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยแนวราบที่อาจจะอยู่ห่างออกไป แต่ยังเดินทางได้สะดวกจากส่วนต่อขยายรถไฟฟ้ามีแนวโน้มได้รับความสนใจมากขึ้น 4) รูปแบบของการพัฒนาโครงการที่ต้องตอบโจทย์เทรนด์ผู้บริโภคยุคใหม่ อาทิ ด้านสุขภาพและสุขอนามัย
สำนักข่าวอินโฟเควสท์ (31 ส.ค. 63)
Tags: COVID-19, SCB EIC, ธนาคารไทยพาณิชย์, ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ, อสังหาริมทรัพย์, โควิด-19