นางสาวนพมาศ ฮวบเจริญ นักวิเคราะห์อาวุโสศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) เปิดเผยกับ “อินโฟเควสท์”ว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของไทยในปี 63 มีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา จากแรงกดดันหลักภาวะเศรษฐกิจในประเทศยังส่งสัญญาณชะลอตัว ส่งผลกำลังซื้อใหม่หดตัวอย่างมีนัยสำคัญ นอกจากนั้น ยังถูกซ้ำเติมจากมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหรือ Loan-to-Value (LTV) และกรณีที่ธนาคารพาณิชย์ยังใช้นโยบายเข้มงวดปล่อยสินเชื่อใหม่ในตลาดอสังหาฯ เพราะระมัดระวังการเร่งตัวของหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPLs) ทำให้ความสามารถซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคยากขึ้น
ขณะเดียวกัน กำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนเดิมเคยเป็นลูกค้ากลุ่มหลักอยู่ในภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจน สะท้อนได้จากตัวเลข 8 เดือนแรกของปี62 พบว่ามูลค่าเงินที่กลุ่มลูกค้าชาวจีนโอนกรรมสิทธิเข้ามาซื้ออสังหาฯในไทยติดลบกว่า 31% เมื่อเทียบกับในช่วง 2 ปีก่อนหน้านี้ (2560-2561) ที่เคยเติบโตเฉลี่ย 31% ต่อปี นับเป็นหนึ่งในสัญญาณบ่งชี้ล่วงหน้าถึงกำลังซื้อซบเซาของกลุ่มลูกค้าชาวจีนในระยะถัดไป
ปัจจุบัน SCB EIC อยู่ระหว่างเตรียมปรับลดตัวเลขคาดการณ์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยในปีนี้ จากเดิมคาดว่าติดลบ 2-5% และมองว่ามีโอกาสจะติดลบเพิ่มขึ้นได้อีกเล็กน้อย
นักวิเคราะห์ เพิ่มเติมว่า แม้ว่าที่ผ่านมารัฐบาลจะทยอยออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯในช่วงปลายปีก่อนต่อเนื่องมาจนถึงไตรมาสแรกปี 63 แต่ผลตอบรับของมาตรการช่วยกระตุ้นเฉพาะกลุ่มผู้ที่ต้องการโอนกรรมสิทธิอยู่แล้ว แต่ไม่ได้เพิ่มความต้องการซื้อใหม่ ดังนั้นเชื่อว่าถ้าหากสิ้นสุดมาตรการในไตรมาส1/63 มีความเป็นไปได้สูงที่ตลาดอสังหาฯจะปรับตัวลดลงแรงอีกครั้ง
“ในปี 62 ตลาดอสังหาฯร่วงมาแล้วระดับหนึ่ง ก่อนจะได้มาตรการกระตุ้นของรัฐบาลเข้ามาช่วย อาทิ โครงการบ้านดีมีดาวน์ ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.02% ซึ่งรัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯมาตั้งแต่เดือน เม.ย.62 แม้ว่าจะช่วยกระตุ้นยอดโอนของผู้บริโภคได้บ้าง แต่ยอดขายใหม่ยังไม่เห็นสัญญาณฟื้นตัว และถ้าย้อนมองในอดีตหลังจากที่รัฐบาลใช้มาตรการกระตุ้นอสังหาฯช่วยผลักดันตลาดเติบโตรวดเร็ว แต่จากนั้นก็จะร่วงลงแรงมากเช่นกัน ดังนั้นต้องติดตามว่ามาตรการกระตุ้นอสังหาฯที่ใช้ในปัจจุบันมีผลกับตลาดอย่างไร” นางสาวนพมาศ กล่าว
ทั้งนี้ ประเมินแนวโน้มเศรษฐกิจไทยปี 63 ยังมองว่าอยู่ในภาวะ “ลูกผีลูกคน” ฝ่ายวิจัยฯคาดว่า GDP จะเติบโตไม่ถึง 3% แต่ยังมองเป็นข้อดี คือ ผู้ประกอบการรับรู้และปรับตัวสอดคล้องกับสถานการณ์แล้ว ช่วยบรรเทาปัญหาโอเวอร์ซัพพลาย เพราะจากการที่ได้พูดคุยกับผู้ประกอบการส่วนใหญ่ ก็ยังใช้ความระมัดระวังในการขยายโครงการใหม่ๆ ดังนั้น จึงคาดหวังว่าจะเห็นการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯอีกครั้งในปี 64 ภายใต้สมมติฐานว่า GDP ยังมีโอกาสเติบโตได้ประมาณ 3-3.5%
สำหรับมาตรการภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ภาครัฐเตรียมจัดเก็บในปีนี้เพื่อใช้ทดแทนภาษีบำรุงท้องที่ โรงเรือนและสิ่งปลูกสร้าง เป็นการจัดเก็บตามมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างด้วยอัตราภาษีที่แตกต่างกันไปตามการใช้ประโยชน์ เบื้องต้นประเมินว่าผลกระทบที่มีกับผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยค่อนข้างน้อย เนื่องจากมีเงื่อนไขว่าผู้ประกอบการต้องพัฒนาและขายโครงการให้ได้หมดภายใน 3 ปีแรกที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรทั้งโครงการบ้านแนวราบและโครงการคอนโดมิเนียม เนื่องจากรัฐบาลจะให้สิทธิลดหย่อนภาระภาษีที่ดินฯในช่วง 3 ปีแรกจ่ายภาษีเพียง 10% ของเม็ดเงินภาษีที่ต้องจ่ายจริง คิดเป็นภาระภาษีรวมกัน 3 ปีไม่ถึง 0.2% ของมูลค่าขายของโครงการ
ส่วนกรณีผู้ประกอบการถือที่ดินก่อนพัฒนาโครงการ (Land bank) ประมาณ 1-2 ปี กรณีมูลค่าที่ดินคิดเป็นต้นทุนประมาณ 20-30% ของมูลค่าขายโครงการ ค่าใช้จ่ายภาษีที่ดินฯจากการถือครอง Land bank จะคิดเป็นภาระภาษีไม่ถึง 0.5% ของมูลค่าขายของโครงการเท่านั้น แต่มีข้อแม้ว่าในกรณีหากผู้ประกอบการไม่สามารถบริหารสต็อกและมีสินค้าเหลือขายเกินกว่า 3 ปีนับตั้งแต่ขออนุญาต ส่งผลให้มีภาระภาษีที่ดินฯเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่ไม่สามารถแบ่งการก่อสร้างเป็นเฟสได้เหมือนกับโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ
นักวิเคราะห์ ยังประเมินผลกระทบทางอ้อมที่อาจเห็นหลังเริ่มใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอย่างเป็นทางการแล้ว คาดว่าปริมาณที่ดินที่เข้าสู่ตลาดเพื่อขายจะมีมากขึ้น ส่งผลให้ส่วนต่างของราคาที่ดินที่ศักยภาพสูงกับศักยภาพต่ำกว้างขึ้น แต่มองเป็นข้อดีเพราะในระยะยาวภาษีที่ดินฯจะช่วยลดความเสี่ยงจากการเร่งพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการ ท้ายที่สุดอาจเป็นปัจจัยหนึ่งที่ช่วยลดความเสี่ยงภาวะสต็อกส่วนเกินสนับสนุนตลาดอสังหาฯเติบโตได้อย่างมั่นคง
โดย สำนักข่าวอินโฟเควสท์ (16 ม.ค. 63)
Tags: ภาษีที่ดิน, สินเชื่อบ้าน, อสังหาริมทรัพย์, เศรษฐกิจไทย, แอลทีวี